Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude und Außenanlagen. Es ist das übliche Verfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, weil dort nicht die Miete, sondern die Substanz den Preis prägt. Die Bank nutzt das Ergebnis als Grundlage für die Beleihung.
Das Wichtigste
- Der Wert setzt sich zusammen aus Bodenwert, vorläufigem Wert der Gebäude und vorläufigem Wert der Außenanlagen.
- Gebäude werden über durchschnittliche Herstellungskosten angesetzt und nach dem Alter gemindert.
- Ein Sachwertfaktor passt den Zwischenwert an den Markt an, weil Kosten und Kaufpreise oft auseinanderliegen.
- Besondere Merkmale wie Bauschäden oder Renovierungsstau werden anschließend berücksichtigt.
Wie rechnet die Bank im Sachwertverfahren?
Die Bank rechnet im Sachwertverfahren in drei Schritten. Zuerst bestimmt sie den Bodenwert, meist aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße. Dann setzt sie den Wert von Gebäude und Außenanlagen an, abgeleitet aus Herstellungskosten und gemindert nach Alter. Die Summe ist der vorläufige Sachwert.
Im dritten Schritt multipliziert sie den vorläufigen Sachwert mit dem Sachwertfaktor. Diesen Faktor leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ab. Liegt er unter 1, kosten vergleichbare Häuser am Markt weniger als ihre Substanz.
| Baustein | Grundlage | Wirkung |
|---|---|---|
| Bodenwert | Bodenrichtwert mal Fläche | Wert des Grundstücks |
| Gebäude | Herstellungskosten, Alterswertminderung | Wert der Substanz |
| Außenanlagen | Pauschal oder nach Kosten | kleiner Zuschlag |
| Sachwertfaktor | Marktdaten des Gutachterausschusses | Anpassung an den Markt |
| Besondere Merkmale | Gutachten, Besichtigung | Zu- oder Abschlag |
Welche Unterlagen braucht die Bank dafür?
Die Bank braucht Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Modernisierungen, damit sie das Gebäude einordnen kann. Meist genügen Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung und Fotos. Bei Altbauten fragt sie nach Dach, Heizung und Fenstern.
Rechenbeispiel: Sachwert eines Einfamilienhauses
- Annahme: Bodenrichtwert 400 € je m², Grundstück 350 m². Bodenwert: 400 € × 350 = 140.000 €.
- Annahme: Gebäude nach Alterswertminderung 260.000 €, Außenanlagen 10.000 €.
- Vorläufiger Sachwert: 140.000 € + 260.000 € + 10.000 € = 410.000 €.
- Annahme: Sachwertfaktor 0,90. Marktangepasster Wert: 410.000 € × 0,90 = 369.000 €.
Die Bank geht von rund 369.000 € aus, nicht von den 410.000 € der reinen Substanz.
Häufige Fragen
Warum verwendet die Bank nicht den Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist ein Einzelfall. Die Bank prüft, ob er durch den Wert der Substanz und die Marktlage getragen wird, und setzt bei der Beleihung vorsichtig an.
Wann gilt statt des Sachwerts ein anderes Verfahren?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag maßgeblich, bei Eigentumswohnungen meist der Vergleich mit Kaufpreisen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.