Der Schuldzinsenabzug erlaubt Vermietern, Darlehenszinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, wenn die Zinsen mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Entscheidend ist, wofür das Darlehen verwendet wurde. Die Bank trennt deshalb Darlehen für selbst genutzte und vermietete Flächen.
Das Wichtigste
- Schuldzinsen sind Werbungskosten, wenn sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 EStG).
- Maßgeblich ist die tatsächliche Verwendung des Darlehens, nicht die Bezeichnung im Vertrag.
- Nach einem steuerbaren Verkauf können Zinsen nachträglich Werbungskosten bleiben, soweit der Erlös nicht zur Tilgung ausreicht.
- Die Bank empfiehlt getrennte Darlehen für selbst genutzte und vermietete Teile, damit der Abzug nachweisbar bleibt.
Wann sind Darlehenszinsen abziehbar?
Darlehenszinsen sind abziehbar, wenn das Darlehen für Kauf, Bau oder Instandhaltung der vermieteten Immobilie verwendet wird. Wird dasselbe Darlehen teils für Eigennutzung eingesetzt, ist nur der vermietete Anteil abziehbar. Die Bank hält diese Verwendung im Darlehensvertrag fest und trennt die Beträge, wenn der Kunde es wünscht.
| Verwendung | Zinsen als Werbungskosten? | Hinweis für die Bank |
|---|---|---|
| Kauf einer vermieteten Wohnung | Ja | Zweck im Vertrag festhalten |
| Sanierung der vermieteten Wohnung | Ja | Rechnungen als Nachweis |
| Eigennutzung | Nein | Kein Zusammenhang mit der Vermietung |
| Gemischtes Darlehen | Nur anteilig | Trennung in Teilbeträge |
| Restschuld nach Verkauf | Soweit der Erlös nicht reicht | Erlösverwendung dokumentieren |
Was gilt nach dem Verkauf?
Nach einem steuerbaren Verkauf bleibt ein Abzug möglich, soweit der Erlös nicht reicht, um das Darlehen zu tilgen. Das BMF-Schreiben vom 27.07.2015 nennt dafür den Vorrang der Schuldentilgung: Der Erlös muss zuerst zur Rückzahlung eingesetzt werden. Fällt die Absicht zur Vermietung schon vor dem Verkauf weg, entfällt der nachträgliche Abzug für diese Zeit.
Rechenbeispiel: Nachträgliche Schuldzinsen nach dem Verkauf
- Annahme: Darlehen 200.000 €, Verkauf der vermieteten Wohnung mit Nettoerlös von 170.000 €.
- Der Erlös geht vorrangig an die Bank, Restschuld: 200.000 € − 170.000 € = 30.000 €.
- Annahme: Zinskosten auf die Restschuld im Folgejahr 1.200 €. Sie bleiben als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, soweit die Absicht zur Vermietung bis zum Verkauf bestand.
- Ohne Tilgung durch den Erlös, etwa bei Verwendung für ein Auto, entfiele der Abzug für den nicht getilgten Teil.
Abziehbar bleiben 1.200 € auf eine Restschuld von 30.000 €. Die Bank verlangt dafür den Kontoauszug mit der Tilgung aus dem Erlös.
Häufige Fragen
Sind Zinsen für die selbst bewohnte Wohnung abziehbar?
Nein. Ein Darlehen für die Eigennutzung steht in keinem Zusammenhang mit einer Einkunftsart. Abziehbar sind nur Zinsen für vermietete Flächen.
Was belegt die Bank bei gemischter Nutzung?
Sie hält die Verwendung der Darlehensteile im Vertrag fest. Den Nachweis gegenüber dem Finanzamt führen Sie selbst über Rechnungen und Kontoauszüge.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.