Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten oder Stellplatz. Es gehört nicht zum Sondereigentum, sondern beruht auf einer Vereinbarung der Eigentümer. Die Bank rechnet es nur ein, wenn es der Wohnung eindeutig zugeordnet und im Grundbuch gesichert ist.
Das Wichtigste
- Das Recht beruht auf einer Vereinbarung und wirkt nach § 10 Abs. 3 WEG gegen einen Käufer nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
- Anders als Sondereigentum bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, nur die Nutzung ist zugewiesen.
- Stellplätze und Flächen können auch als Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan durch Maße bestimmt sind (§ 3 WEG).
- Die Bank prüft Zuordnung, Grundbucheintrag und Kosten für Pflege und Instandhaltung der Fläche.
Wie bewertet die Bank ein Sondernutzungsrecht?
Die Bank bewertet ein Sondernutzungsrecht als Wertbestandteil, wenn es der Wohnung durch Grundbucheintrag oder Teilungserklärung zugewiesen ist und aus den Unterlagen klar hervorgeht. Ein mündliches oder nur im Kaufvertrag erwähntes Recht reicht ihr nicht.
Fehlt der Eintrag, rechnet sie die Fläche nicht in den Beleihungswert ein. Das kann den Beleihungsauslauf spürbar erhöhen, weil der Kaufpreis die Fläche schon enthält.
Käufer sollten das Recht im Kaufvertrag ausdrücklich nennen lassen und mit der Teilungserklärung abgleichen. Wird ein Garten oder Stellplatz mitverkauft, verlangt die Bank die Nummer der Fläche und den Hinweis auf den Grundbucheintrag. Fehlt beides, besorgt der Notar die Klärung oder der Preis wird neu verhandelt.
| Form | Eigentum an der Fläche | Bank rechnet ein, wenn |
|---|---|---|
| Sondernutzungsrecht | Gemeinschaft | Zuordnung im Grundbuch gesichert |
| Sondereigentum am Stellplatz | Eigentümer | Maßangabe im Aufteilungsplan |
| Gemeinschaftsnutzung | Gemeinschaft | Kein Wertzuschlag |
| Mündliche Zusage | Keine | Nie |
Rechenbeispiel: Garten mit und ohne Grundbucheintrag
- Annahme: Marktwert der Wohnung ohne Garten 240.000 €, Wertanteil der Gartenfläche 12.000 €. Darlehen 200.000 €.
- Mit eingetragenem Recht: 240.000 € + 12.000 € = 252.000 €. Auslauf: 200.000 € : 252.000 € = rund 79,4 %.
- Ohne Eintrag: Auslauf 200.000 € : 240.000 € = rund 83,3 %.
Der fehlende Eintrag kostet rund 3,9 Prozentpunkte Auslauf. Käufer sollten die Zuordnung vor dem Notartermin klären.
Häufige Fragen
Wird das Recht beim Verkauf mit übertragen?
Ja, wenn es im Grundbuch eingetragen ist, geht es mit der Wohnung auf den Käufer über.
Wo erkenne ich ein Sondernutzungsrecht?
In der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und im Aufteilungsplan, oft mit Nummer der Fläche.
Kann ein Sondernutzungsrecht entzogen werden?
Ein eingetragenes Recht kann nur mit Zustimmung des Berechtigten geändert oder aufgehoben werden. Bei Belastung mit einer Grundschuld ist zusätzlich deren Berücksichtigung nötig.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.