Eine Sondertilgung ist eine Zahlung zusätzlich zur vereinbarten Rate, die die Restschuld sofort verringert. Bei Immobiliardarlehen mit fester Zinsbindung ist sie nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht oder ein berechtigtes Interesse besteht. Üblich sind jährliche Sondertilgungsrechte von 5 oder 10 % der Darlehenssumme.
Das Wichtigste
- Ohne vertragliches Recht darf die Bank für außerplanmäßige Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen meist am Jahresende.
- Eine Sondertilgung senkt die Restschuld, die Rate bleibt in der Regel gleich, die Laufzeit verkürzt sich.
- Die Bank kalkuliert großzügige Sondertilgungsrechte mitunter in die Konditionen ein.
Warum begrenzt die Bank die Sondertilgung?
Die Bank begrenzt die Sondertilgung, weil sie das Darlehen für die gesamte Bindung zu festen Konditionen refinanziert hat. Fließt Geld früher zurück, muss sie es neu anlegen, möglicherweise zu schlechteren Bedingungen. Das Gesetz erlaubt deshalb bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins die vorzeitige Rückzahlung nur bei berechtigtem Interesse, und auch dann mit Entschädigung.
Ein vertragliches Sondertilgungsrecht ist eine Ausnahme, die die Bank vorher einpreist. Die Rate bleibt gleich, aber der Kunde gewinnt Spielraum, etwa für Bonuszahlungen, Erbschaften oder den Verkauf einer anderen Anlage.
| Recht pro Jahr | Höchstbetrag | Über zehn Jahre |
|---|---|---|
| 5 % | 15.000 € | bis 150.000 € |
| 10 % | 30.000 € | bis 300.000 € |
| kein Recht | 0 € | nur mit Entschädigung |
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung lohnt sich, wenn freie Mittel nicht anderweitig gebraucht werden und keine teureren Schulden bestehen. Zuerst sollten Rücklagen für Instandhaltung und Notfälle stehen. Kapitalanleger wägen zusätzlich ab, dass Zinsen bei vermieteten Objekten steuerlich absetzbar sind und frei verfügbares Kapital für das nächste Objekt als Eigenkapital dienen kann.
Rechenbeispiel: Einmalige Sondertilgung
- Annahme: Restschuld 240.000 €, Sondertilgungsrecht 5 % von 300.000 € = 15.000 € im Jahr.
- Der Kunde zahlt 10.000 € zusätzlich, die Restschuld sinkt auf 230.000 €.
- Der Zinsanteil fällt angenommen um 30 € je Monat, im Jahr also um 360 €.
- Die Rate bleibt gleich, die 30 € fließen zusätzlich in die Tilgung.
Die Restschuld am Bindungsende liegt am Ende um mehr als die eingezahlten 10.000 € niedriger, weil die ersparten Zinsen mittilgen.
Häufige Fragen
Kann ich das Recht mehrerer Jahre sammeln?
Meist nicht. Prüfen Sie im Vertrag, ob nicht genutzte Beträge verfallen oder übertragen werden dürfen.
Verringert sich nach einer Sondertilgung die Rate?
In der Regel bleibt die Rate gleich und die Laufzeit verkürzt sich. Eine Ratensenkung braucht eine Vereinbarung mit der Bank.
Weiterlesen
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.