Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung der Eigentümer, die zusätzlich zum Hausgeld beschlossen wird, wenn Geld für eine Maßnahme fehlt. Die Eigentümer beschließen sie auf Grundlage von § 28 WEG, verteilt wird nach Miteigentumsanteilen. Für Käufer ist sie ein Risiko, für die Bank eine Belastung, die zusätzlich zur Darlehensrate anfällt.
Das Wichtigste
- Der Begriff steht nicht im Gesetz, die Rechtsgrundlage ist ein Beschluss der Eigentümer über Vorschüsse nach § 28 WEG.
- Die Kosten trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils, sofern kein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen ist.
- Jeder Eigentümer haftet Gläubigern der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.
- Die Bank prüft, ob die Summe aus Eigenmitteln gezahlt werden kann, und rechnet sie nicht in den Beleihungswert ein.
Wann wird die Sonderumlage zum Problem für die Bank?
Die Sonderumlage wird zum Problem, wenn sie hoch ist und der Käufer sie nicht aus Eigenmitteln aufbringen kann. Dann entsteht zusätzlicher Finanzierungsbedarf, der den Beleihungsauslauf erhöht oder die Haushaltsrechnung belastet. Die Bank prüft daher vor der Zusage, ob beschlossene Umlagen bereits gezahlt sind.
Zahlt ein Eigentümer nicht, steigen die Belastungen für die übrigen. Die Bank sieht darin ein Risiko für die Gemeinschaft und fragt nach Rückständen. Käufer sollten im Kaufvertrag regeln, wer eine beschlossene Umlage trägt, wenn sie nach der Beurkundung fällig wird.
| Auslöser | Wirkung | Bank-Blick |
|---|---|---|
| Dach oder Fassade fällig | hohe Einmalzahlung | Eigenmittel prüfen |
| Heizung ersetzen | hohe Einmalzahlung | Förderung und Rücklage prüfen |
| Rücklage aufgebraucht | Nachschuss nötig | Protokolle anfordern |
| Rückstand eines Eigentümers | Ausfall wird verteilt | Zahlungsrisiko der Gemeinschaft |
Rechenbeispiel: Einmalzahlung nach Beschluss
- Annahme: Beschlossen wird eine Sonderumlage von 45.000 € für die Gemeinschaft.
- Annahme: Anteil der Wohnung 12 %. Belastung: 45.000 € x 12 % = 5.400 €.
- Annahme: Zahlung in drei Raten, 5.400 € : 3 = 1.800 € je Rate.
Der Käufer braucht 5.400 € zusätzlich, verteilt auf drei Raten. Die Bank prüft, ob die Summe neben den Kaufnebenkosten in den Eigenmitteln Platz hat.
Häufige Fragen
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde?
Das regelt der Kaufvertrag. Ohne Regelung entscheidet in der Regel die Fälligkeit. Der Notar kann es im Vertrag festhalten.
Kann die Bank eine Sonderumlage mitfinanzieren?
Als Teil der Gesamtfinanzierung ist es möglich, wenn die Haushaltsrechnung es trägt. Sie erhöht aber den Beleihungsauslauf, weil der Wert der Wohnung nicht steigt.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.