Die Spekulationsfrist ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG: Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Für die Bank zählt sie, wenn ein Verkauf als Rückzahlungsquelle eingeplant ist, denn die Steuer mindert den Erlös, der zur Tilgung bereitsteht.
Das Wichtigste
- Maßgeblich sind höchstens zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf. Gebäude, die in dieser Zeit errichtet, ausgebaut oder erweitert werden, zählen mit.
- Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie vom Erwerb bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
- Gewinne unter 1.000 € je Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres verrechnen.
- Bei geplantem Verkauf rechnet die Bank mit dem Erlös nach Steuer und Verkaufskosten, nicht mit dem Verkaufspreis.
Warum fragt die Bank nach dem Anschaffungsdatum?
Die Bank fragt danach, weil das Datum entscheidet, ob ein Verkaufsgewinn versteuert wird und wie viel vom Erlös zur Tilgung übrig bleibt. Das betrifft vor allem Vermieter und Darlehen, deren Rückzahlung aus einem Verkauf stammen soll. Üblich sind der Kaufvertrag oder ein Grundbuchauszug mit dem Eintragungsdatum und eine Aufstellung der Kaufnebenkosten, aus der die Anschaffungskosten hervorgehen.
| Fall | Steuerbar nach § 23 EStG? | Was die Bank daraus liest |
|---|---|---|
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren, vermietet | Ja | Erlös wird um die Steuer gekürzt |
| Verkauf nach mehr als zehn Jahren | Nein | Erlös steht ohne Steuerabzug bereit |
| Durchgehend selbst bewohnt | Nein | Keine Steuer, Nachweis der Selbstnutzung |
| Selbstnutzung nur im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor | Nein | Zeiträume werden geprüft |
| Gesamtgewinn des Jahres unter 1.000 € | Steuerfrei | Ohne Bedeutung für die Rechnung |
Was gilt bei Eigennutzung?
Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen, wenn die Selbstnutzung durchgehend bestand oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Wer zwischenzeitlich vermietet hat, sollte die Zeiträume belegen können. Die Bank übernimmt eine Steuerfreiheit nicht ungeprüft, sondern rechnet im Zweifel mit Steuer.
Rechenbeispiel: Nettoerlös bei Verkauf innerhalb der Frist
- Annahme: vermietete Wohnung, Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten 258.000 €, Verkauf nach sechs Jahren für 320.000 €, Verkaufskosten 6.000 €. Abschreibungen bleiben vereinfachend unberücksichtigt.
- Gewinn: 320.000 € − 258.000 € − 6.000 € = 56.000 €.
- Der Gewinn liegt weit über der Freigrenze von 1.000 € und ist mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
- Annahme: Einkommensteuer darauf 21.000 €. Netto bleiben vom Verkaufspreis 320.000 € − 6.000 € − 21.000 € = 293.000 €. Annahme: Restschuld des Darlehens 280.000 €.
Die Bank plant mit 293.000 € Nettoerlös statt mit 320.000 € Verkaufspreis. Bei einer Restschuld von 280.000 € bliebe ein Puffer von 13.000 €.
Häufige Fragen
Ab wann ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei?
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, entfällt die Steuer nach § 23 EStG. Innerhalb der Frist bleibt ein Gesamtgewinn unter 1.000 € je Kalenderjahr steuerfrei.
Kann ich einen Verlust aus dem Verkauf verrechnen?
Nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres. Ein Übertrag in andere Jahre ist nach § 10d EStG möglich.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.