Gewerblicher Grundstückshandel: wann Aufteilen steuerlich gewerblich wird

Aufteilen wird steuerlich gewerblich, wenn Sie ein Mietshaus in Verkaufsabsicht erwerben, es aufteilen und innerhalb von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Eigentumswohnungen verkaufen. So steht es in Tz. 23 des BMF-Schreibens vom 26.03.2004, mit dem die Finanzverwaltung die private Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel abgrenzt. Wird die Grenze überschritten, sind grundsätzlich alle Verkäufe gewerblich, auch die ersten drei.

Das Schreiben ist eine Verwaltungsanweisung und kein Gesetz. Es fasst die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zusammen und bindet die Finanzämter. Die gesetzliche Grundlage ist § 15 Abs. 2 EStG, der einen Gewerbebetrieb als selbständige, nachhaltige Betätigung mit Gewinnabsicht beschreibt, die sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt und über die Verwaltung eigenen Vermögens hinausgeht.

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Regel. Nach Tz. 5 des Schreibens ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Die Fünfjahresgrenze habe allerdings keine starre Bedeutung: Auch bei vielen Verkäufen nach Ablauf dieses Zeitraums oder bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Mitgezählt werden nach Tz. 6 nur Objekte, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb, Errichtung oder Modernisierung und Verkauf besteht. Fehlt dieser Zusammenhang, können Objekte bis zu einer Obergrenze von zehn Jahren nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände auf eine Verkaufsabsicht beim Kauf schließen lassen.

Beim Aufteiler ist die Grenze schneller erreicht, als viele erwarten. Nach Tz. 8 des Schreibens ist jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbständig nutzbar und veräußerbar ist, ein eigenes Objekt. Auf Größe, Wert oder Nutzungsart kommt es nicht an. Ein Haus mit sechs Wohnungen besteht nach der Aufteilung also aus sechs Objekten, und die vierte verkaufte Wohnung überschreitet die Grenze.

Auch Nebeneinheiten zählen. Ein Stellplatz im Teileigentum ist ein eigenes Objekt, wenn er nicht zusammen mit einer Wohnung verkauft wird. Und nach Tz. 8 zählt auch ein Verkauf, der beim Vollzug gescheitert ist. Wie aus einem Haus rechtlich einzelne Wohnungen werden, beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Wichtig für langjährige Bestandshalter: Nach Tz. 2 des Schreibens ist die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen für sich betrachtet kein Umstand, der den Verkauf der Wohnungen gewerblich macht. Maßgeblich ist die Dauer der Nutzung vor dem Verkauf. Wer ein bebautes Grundstück mindestens zehn Jahre vermietet hat, bleibt mit dem Verkauf grundsätzlich in der privaten Vermögensverwaltung, unabhängig vom Umfang.

Der klassische Aufteiler unterscheidet sich davon durch die Absicht. Er kauft ein vermietetes Haus, um es aufzuteilen und zu verkaufen. Tz. 23 beschreibt genau diesen Fall: Wer vermietete Wohnungen eines erworbenen Mietshauses in Eigentumswohnungen umwandelt und sie nur in einen vermietbaren Zustand versetzt, betreibt einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn er innerhalb von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Wohnungen aus einem in Verkaufsabsicht erworbenen Gebäude verkauft.

Auch wer ein Haus schon lange besitzt, kann durch eine größere Sanierung in den gewerblichen Bereich geraten. Nach Tz. 24 des Schreibens kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn Objekte vor dem Verkauf in nicht unerheblichem Maß modernisiert werden und dadurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entsteht. Für die Verkaufsabsicht kommt es dann auf den zeitlichen Zusammenhang mit der Modernisierung an. In Sanierungsfällen beginnt die Fünfjahresfrist mit Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Für Bestandshalter, die ein älteres Haus kernsanieren und danach aufteilen wollen, ist das der entscheidende Punkt. Die lange Haltedauer schützt nicht, wenn aus dem Haus durch die Sanierung etwas anderes wird. Wie eine solche Sanierung finanziert wird, beschreibt der Beitrag zur Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Die Grenze gilt grundsätzlich je Person. Nach Tz. 12 kann jeder Ehegatte bis zu drei Objekte im Rahmen der Vermögensverwaltung verkaufen. Zusammengerechnet wird nur, wenn die Ehegatten zusätzlich eine enge Wirtschaftsgemeinschaft eingegangen sind, etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in die sie die Grundstücke eingebracht haben.

Grundstücke aus einer Erbschaft zählen nach Tz. 9 grundsätzlich nicht mit, es sei denn, der Erbe modernisiert sie vor dem Verkauf in nicht unerheblichem Maß. Bei Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge wird dagegen die Besitzzeit des Schenkers angerechnet und dessen Absicht mitbetrachtet. Bei Gesellschaften prüft das Finanzamt nach Tz. 14 zuerst die Ebene der Gesellschaft; ab einer Beteiligung von 10 Prozent oder einem Anteilswert über 250.000 Euro zählen deren Verkäufe auch beim Gesellschafter mit.

Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sind die Gewinne Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht mehr private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Damit ändert sich die steuerliche Behandlung grundlegend, unter anderem kann Gewerbesteuer anfallen, und die Zehnjahresfrist für private Verkäufe spielt keine Rolle mehr.

Der Beginn des Gewerbebetriebs liegt nach Tz. 31 beim Erwerb, wenn Kauf und Verkauf eng zusammenhängen, und bei Modernisierungsfällen mit dem Beginn der Arbeiten. Wurde die Gewerblichkeit nicht erkannt, kann das Finanzamt nach Tz. 33 auch frühere Steuerbescheide ändern. Welche Folgen das für Ihr Projekt im Einzelnen hat, berechnet Ihr Steuerberater.

Für die Bank ändert sich weniger die Frage, ob sie finanziert, als die Frage, wie sie rechnet. Ein gewerblicher Aufteiler ist für sie ein Unternehmer mit einem Projekt. Sie verlangt eine Exit-Rechnung, in der die Steuer auf den Gewinn berücksichtigt ist, und fragt nach Gewinnermittlung und Liquidität. Wie die Bank eine solche Rechnung prüft, erklärt der Beitrag Exit-Rechnung beim Aufteiler.

Wer bewusst gewerblich handeln will, wählt dafür oft eine Gesellschaft als Käuferin. Das verändert Kreditnehmer, Unterlagen und Sicherheiten. Die Finanzierungsseite einer Gesellschaft beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus über eine GmbH finanzieren. Die Entscheidung für eine Struktur gehört vor den Ankauf, nicht in die Mitte des Abverkaufs.

Diese Punkte sollten Sie vor dem Ankauf eines Aufteilerobjekts klären:

Die Drei-Objekt-Grenze ist beim Aufteiler fast immer erreicht, deshalb ist die Frage nicht ob, sondern wie das Projekt steuerlich aufgestellt wird. Wer das vor dem Kauf mit dem Steuerberater klärt, rechnet mit der richtigen Steuer und legt der Bank eine vollständige Kalkulation vor. Wie wir Aufteilerprojekte finanzieren, lesen Sie auf der Seite Aufteiler finanzieren.