Spekulationsfrist bleibt im Oktober 2026: was das für Ihre Immobilie heißt

Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 den Gesetzentwurf abgelehnt, mit dem die steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach zehn Jahren abgeschafft werden sollte. In namentlicher Abstimmung stimmten 131 Abgeordnete für den Entwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, 446 dagegen. So steht es im Textarchiv des Bundestags. Der Finanzausschuss hatte zuvor die Ablehnung empfohlen.

Der Entwurf trug die Drucksachennummer 21/6637 und den Titel „Gesetz zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“. Er war am 23. Juni 2026 eingebracht worden. In derselben Sitzung lehnte der Bundestag weitere Steuervorlagen der Grünen ab, darunter einen Entwurf zur erweiterten Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer und einen Antrag zu Share Deals bei der Grunderwerbsteuer.

Für Eigentümer ist die Kernaussage einfach: Es bleibt bei der geltenden Rechtslage. Niemand muss wegen dieses Entwurfs einen Verkauf vorziehen oder verschieben.

Es gilt unverändert die Zehnjahresfrist aus § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Verkaufen Sie eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung, bleibt der Gewinn steuerfrei.

Ausgenommen sind selbst genutzte Immobilien. Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Tabelle zeigt die Fälle im Überblick.

Der Entwurf hätte die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien ganz gestrichen. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter oder leerstehender Immobilien wären laut Drucksache 21/6637 unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern gewesen. Die Grünen schätzten die Mehreinnahmen auf rund 6 Milliarden Euro.

Zwei Details hätten viele Eigentümer unmittelbar getroffen. Erstens sollte die neue Regel für alle Immobilien gelten, deren zehn Jahre beim Inkrafttreten noch nicht abgelaufen waren, also auch für Käufe der vergangenen Jahre. Zweitens sollte die Ausnahme für Selbstnutzer neu gefasst werden: Statt der Kalenderjahre im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren wäre eine Eigennutzung in den 36 Monaten vor dem Verkauf verlangt worden.

Mit der Ablehnung ist beides vom Tisch. Ein neuer Anlauf wäre nur mit einem neuen Gesetzentwurf möglich, der wieder Bundestag und Bundesrat passieren müsste.

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs. So regelt es § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG. Bei vermieteten Immobilien kommt ein Punkt hinzu, den viele übersehen: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern die Abschreibungen, die Sie während der Vermietung abgezogen haben, die Anschaffungskosten. Jede Abschreibung erhöht damit den Gewinn beim Verkauf.

Die Freigrenze von 1.000 Euro im Kalenderjahr aus § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG hilft beim Immobilienverkauf kaum. Sie ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gesamtgewinn darüber, ist der volle Betrag steuerpflichtig.

Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, sollte zusätzlich die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel kennen. Dann geht es nicht mehr um § 23 EStG, sondern um gewerbliche Einkünfte. Mehr dazu im Beitrag Gewerblicher Grundstückshandel beim Aufteilen.

Für laufende Darlehen ändert die Entscheidung nichts. Wichtig wird sie, sobald Sie über einen Verkauf nachdenken. Denn neben der Steuerfrist laufen in der Finanzierung eigene Fristen, vor allem die Zinsbindung. Wird ein Darlehen während der Zinsbindung abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie sie berechnet wird, beschreibt der Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Verkauf kurz vor Ablauf der zehn Jahre kann beides auslösen: Steuer auf den Gewinn und Vorfälligkeitsentschädigung. Ein späterer Termin kann beides vermeiden, wenn Steuerfrist und Zinsbindung nah beieinander enden. Deshalb gehören vor jeder Verkaufsentscheidung drei Daten auf ein Blatt:

Für Kapitalanleger bleibt die Haltedauer ein fester Teil der Planung. Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus vermietet und länger als zehn Jahre hält, kann den Wertzuwachs beim späteren Verkauf weiterhin ohne Einkommensteuer realisieren. Das spricht bei einer Kapitalanlage dafür, Zinsbindung und Tilgung von Anfang an auf einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren auszurichten.

Für Käufer, die selbst einziehen, ändert sich nichts. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum bleibt in ihrer heutigen Form bestehen. Wie Banken eine vermietete Immobilie finanzieren und welche Miete sie dabei ansetzen, erfahren Sie auf der Seite Kapitalanlage finanzieren und im Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.