Die Teilungserklärung ist die Erklärung, mit der ein Grundstückseigentümer sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jeden Anteil mit Sondereigentum an einer bestimmten Einheit verbindet. Sie legt fest, was zur Wohnung gehört und was der Gemeinschaft. Die Bank verlangt sie bei jeder Eigentumswohnung, weil sie den Gegenstand ihrer Grundschuld beschreibt.
Das Wichtigste
- Rechtsgrundlage ist § 8 WEG: Der Eigentümer teilt durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, jeder Miteigentumsanteil wird mit Sondereigentum verbunden.
- Die Bank gleicht Wohnungsnummer, Fläche, Keller und Stellplatz in der Teilungserklärung mit Kaufvertrag und Exposé ab.
- Zur Teilungserklärung gehören Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlagen.
- Die Gemeinschaftsordnung steht meist im selben Dokument und gehört zur Prüfung dazu.
Was liest die Bank in der Teilungserklärung?
Die Bank liest zuerst, welche Einheit beliehen wird und ob sie dem Verkaufsobjekt entspricht. Sie prüft Nummer, Lage im Gebäude, Zubehörräume wie Keller und Stellplatz sowie den Miteigentumsanteil. Weicht eine Angabe vom Kaufvertrag ab, klärt die Kreditabteilung das vor der Zusage, weil die Grundschuld sonst an einem anderen Gegenstand haften könnte als dem gekauften.
Danach liest sie die Regeln der Gemeinschaft: Nutzungszweck, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Zustimmungsvorbehalte. Der Wert der Wohnung und die laufenden Kosten hängen davon ab.
Käufer sollten die Teilungserklärung vor dem Notartermin selbst lesen. Sie zeigt, ob zur Wohnung ein Keller oder Stellplatz gehört, ob ein Sondernutzungsrecht besteht und welche Regeln für Vermietung und Umbau gelten. Wer erst nach der Beurkundung auf Einschränkungen stößt, hat kaum noch Handlungsspielraum, und die Bank kann die Zusage an Bedingungen knüpfen.
| Bestandteil | Inhalt | Prüfpunkt der Bank |
|---|---|---|
| Teilungserklärung | Aufteilung in Miteigentum und Sondereigentum | Stimmt die Einheit mit dem Kaufvertrag überein? |
| Aufteilungsplan | Bauzeichnung mit Nummern | Fläche, Keller, Stellplatz |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigung der Baubehörde | Einheit in sich abgeschlossen |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln unter den Eigentümern | Kosten, Nutzung, Zustimmungen |
| Grundbuchblatt | Eintrag je Wohnung | Belastungen und Rang |
Rechenbeispiel: Wohnfläche im Abgleich
- Annahme: Kaufpreis 252.000 €, Exposé nennt 78 m², die Unterlagen der Teilungserklärung weisen 70 m² aus.
- Preis je m² laut Unterlagen: 252.000 € : 70 m² = 3.600 €.
- Preis je m² laut Exposé: 252.000 € : 78 m² = rund 3.231 €.
Die Bank legt die Fläche der Unterlagen zugrunde. Der Abstand von rund 369 € je m² zeigt, warum sie den Preis an 70 m² misst und nicht an der Exposéangabe.
Häufige Fragen
Bekommt die Bank die Teilungserklärung vom Käufer?
Ja, meist als Teil der Objektunterlagen. Käufer erhalten sie vom Verkäufer, vom Verwalter oder aus dem Grundbuchamt, wenn sie zur Einsicht berechtigt sind.
Was passiert bei Unstimmigkeiten?
Die Bank stellt Rückfragen und verlangt gegebenenfalls Berichtigung oder Klarstellung durch den Notar, bevor sie zusagt.
Was kostet die Teilungserklärung?
Für Bestandswohnungen nichts, sie liegt vor. Bei einer neuen Aufteilung fallen Kosten für Plan, Bescheinigung, Notar und Grundbuch an, die der Aufteiler trägt.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.