Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, mit der eine Gemeinschaft an einem Grundstück aufgehoben wird, etwa unter Miterben oder getrennten Ehegatten. Geregelt ist sie in § 180 ZVG. Für die Bank bedeutet sie ein Risiko für ihre Sicherheit und oft der Anlass, einen Miteigentümer per Kredit auszuzahlen.
Das Wichtigste
- Nach § 749 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
- Für den Antrag ist nach § 181 ZVG kein vollstreckbarer Titel nötig, der Antragsteller muss Miteigentümer oder Erbe sein.
- Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag eines Miteigentümers bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar.
- Ist nur der Ehegatte oder frühere Ehegatte der andere Miteigentümer, muss das Gericht zum Schutz eines gemeinsamen Kindes einstellen.
- Grundschulden der Bank bleiben Teil der Lage, die Bank prüft den Erlös gegen ihre Forderung.
Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?
Ein Miteigentümer stellt beim Amtsgericht den Antrag, und das Gericht ordnet die Versteigerung an. § 180 Abs. 1 ZVG verweist auf die Regeln der Zwangsversteigerung. Der Verkehrswert wird festgesetzt, und das Haus wird öffentlich versteigert. Der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt, nachdem die Rechte Dritter bedient sind.
Die Bank sieht das Verfahren mit gemischten Gefühlen. Ihr Darlehen ist durch die Grundschuld gesichert, doch ein Zuschlag unter dem Marktwert kann ihre Forderung gefährden. Deshalb unterstützt sie häufig Lösungen, bei denen ein Miteigentümer den Anteil des anderen übernimmt. Dafür verlangt sie Einigungsnachweis, Grundbuchauszug, Bewertung und Einkommensunterlagen des Übernehmers.
| Fall | Möglichkeit | Dauer |
|---|---|---|
| Interessenabwägung (Abs. 2) | Einstellung auf Antrag | bis 6 Monate, einmal wiederholbar |
| Kindeswohl bei Ehegatten (Abs. 3) | Einstellung muss erfolgen | wiederholbar |
| Änderung der Lage | Aufhebung oder Änderung auf Antrag | nach Entscheidung |
| Gesamtdauer der Einstellungen | Obergrenze | fünf Jahre |
Rechenbeispiel: Scheidung: Mann übernimmt Haus
- Annahme: Marktwert 360.000 €, Restschuld 120.000 €, beide Ehegatten je zur Hälfte Eigentümer.
- Wert des Eigenkapitals im Haus: 360.000 € minus 120.000 € = 240.000 €, je Hälfte 120.000 €.
- Der Mann übernimmt den Anteil der Frau. Neues Darlehen: 120.000 € Auszahlung plus 120.000 € Restschuld = 240.000 €.
- Annahme: Beleihungswert 300.000 €. Beleihungsauslauf: 240.000 € geteilt durch 300.000 € = 80 %.
Besteht der Mann die Haushaltsrechnung, vermeidet er die Teilungsversteigerung. Die Frau erhält 120.000 € und scheidet aus dem Grundbuch aus.
Häufige Fragen
Muss die Bank der Teilungsversteigerung zustimmen?
Nein, der Antrag eines Miteigentümers genügt. Die Bank kann aber als Grundschuldgläubigerin im Verfahren ihre Forderung geltend machen.
Wie lange lässt sich die Versteigerung aufschieben?
Einstellungen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG dürfen zusammen höchstens fünf Jahre betragen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.