Tilgung ist der Teil der Rate, der die Darlehensschuld verringert. Beim Annuitätendarlehen wird sie als anfänglicher Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr festgelegt. Durch die sinkende Restschuld steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat.
Das Wichtigste
- Üblich sind anfängliche Tilgungssätze zwischen 1 und 4 % jährlich.
- Viele Banken erwarten bei hohem Beleihungsauslauf eine höhere Tilgung.
- Die Tilgung bestimmt, ob das Darlehen bis zum Ruhestand weitgehend zurückgezahlt ist.
- Ein Tilgungssatzwechsel im Vertrag gibt Spielraum, wenn sich das Einkommen ändert.
Warum verlangt die Bank eine Mindesttilgung?
Die Bank verlangt eine Mindesttilgung, weil sie das Risiko über die Laufzeit abbauen will. Eine Finanzierung, deren Restschuld kaum sinkt, bleibt lange in einem hohen Beleihungsauslauf. Bei einer Vollfinanzierung oder einem Auslauf über dem Beleihungswert achten Banken deshalb besonders darauf, dass die Tilgung den Überhang in überschaubarer Zeit zurückführt.
Ebenso spielt das Alter eine Rolle. Bei Kreditnehmern, die in 15 Jahren in Rente gehen, rechnet die Bank, welche Restschuld dann noch besteht und ob die Rate mit der Rente tragbar bleibt.
| Anfangstilgung | Tilgung im ersten Jahr | Tilgung je Monat zu Beginn |
|---|---|---|
| 1 % | 3.000 € | 250 € |
| 2 % | 6.000 € | 500 € |
| 3 % | 9.000 € | 750 € |
| 4 % | 12.000 € | 1.000 € |
Ist eine hohe Tilgung immer besser?
Eine hohe Tilgung ist nicht immer besser, weil sie die Rate erhöht und den finanziellen Puffer verringert. Wer Kinder plant, selbstständig ist oder Rücklagen für Instandhaltung braucht, sollte die Rate nicht ausreizen. Ein Sondertilgungsrecht verbindet eine moderate Rate mit der Möglichkeit, freiwillig schneller zu tilgen. Kapitalanleger senken die Tilgung manchmal bewusst, um den Cashflow zu schonen, die Bank verlangt dann aber eine belastbare Mietrechnung.
Rechenbeispiel: 2 % oder 3 % Tilgung
- Annahme: Darlehen 300.000 €, Zinsanteil zu Beginn 1.000 € im Monat.
- Bei 2 % Tilgung: Rate 1.000 € + 500 € = 1.500 €.
- Bei 3 % Tilgung: Rate 1.000 € + 750 € = 1.750 €.
- Über zehn Jahre werden mindestens 60.000 € beziehungsweise 90.000 € getilgt, tatsächlich mehr, weil der Tilgungsanteil wächst.
250 € mehr Rate im Monat senken die Restschuld nach zehn Jahren um mindestens 30.000 € zusätzlich.
Häufige Fragen
Kann ich die Tilgung später erhöhen?
Das ist über einen vereinbarten Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen möglich. Ohne Regelung im Vertrag braucht es eine Vereinbarung mit der Bank.
Gibt es tilgungsfreie Zeiten?
Bei Förderdarlehen sind tilgungsfreie Anlaufjahre üblich. In dieser Zeit sinkt die Restschuld nicht.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.