Eine Treuhandauflage ist die Bedingung, unter der die bisherige Bank ihre Löschungsunterlagen herausgibt. Der Notar oder die neue Bank darf die Unterlagen nur verwenden, wenn die Restschuld abgelöst wird. Damit ist gesichert, dass die alte Grundschuld erst nach Zahlung gelöscht wird.
Das Wichtigste
- Die Altbank übergibt Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nur unter der Auflage, dass sie zuerst bezahlt wird.
- Empfänger der Unterlagen ist meist der Notar, bei einer Umschuldung auch die neue Bank.
- Die neue Bank zahlt die Ablösung direkt an die Altbank. Erst danach darf die alte Grundschuld gelöscht werden.
- Die Treuhandauflage verzögert die Auszahlung, wenn die Unterlagen unvollständig sind. Klären Sie deshalb früh, wer was braucht.
Warum verlangt die Altbank eine Treuhandauflage?
Die Altbank verlangt eine Treuhandauflage, weil sie ihre Sicherheit erst aufgeben will, wenn sie ihr Geld hat. Nach § 875 BGB wird ein Recht am Grundstück durch Aufgabeerklärung und Löschung im Grundbuch aufgehoben, die Löschungsbewilligung ist dabei die Erklärung, die die Bank erteilt. Wer bezahlt hat, kann nach § 1144 BGB die Urkunden verlangen, die für die Löschung nötig sind.
In der Praxis arbeiten Notar und Banken Schritt für Schritt. Die Altbank nennt den Ablösebetrag und schickt ihre Unterlagen treuhänderisch. Die neue Bank überweist die Summe. Der Notar prüft den Zahlungseingang und beantragt erst dann die Löschung. Bei einem Kauf kann die Ablösung des Verkäufers Teil derselben Abwicklung sein. Die finanzierende Bank prüft dann, dass ihre Grundschuld im vereinbarten Rang eingetragen wird.
| Schritt | Beteiligter | Inhalt |
|---|---|---|
| Ablösebetrag nennen | Altbank | Restschuld, Kosten, Stichtag |
| Unterlagen senden | Altbank | Löschungsbewilligung unter Auflage |
| Zahlung | Neue Bank | Überweisung an die Altbank |
| Prüfung des Zahlungseingangs | Notar | Bestätigung der Ablösung |
| Löschung | Grundbuchamt | Eintrag wird gelöscht |
Rechenbeispiel: Ablösung mit Aufstockung
- Annahme: Neues Darlehen 210.000 €, davon dient der Ablösung der Altbank der Betrag 152.400 € (Restschuld plus Kosten).
- Die Altbank übersendet die Löschungsbewilligung unter Treuhandauflage an den Notar.
- Die neue Bank überweist 152.400 € an die Altbank. Danach beantragt der Notar die Löschung.
- Rest für den Kunden: 210.000 € minus 152.400 € = 57.600 €.
Die 57.600 € zahlt die Bank erst aus, wenn die Ablösung bestätigt und die neue Grundschuld im Rang eingetragen ist.
Häufige Fragen
Wer trägt die Kosten für die Löschung?
Üblicherweise der Eigentümer. Welche Gebühren anfallen, nennt der Notar vorab.
Was passiert, wenn die Altbank die Unterlagen verzögert?
Dann verschiebt sich die Auszahlung der neuen Bank. Fragen Sie schriftlich nach und nennen Sie die Frist des Notars.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.