Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten, die der Vermieter nach Vereinbarung auf den Mieter verteilen darf. Welche das sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Was nicht dazugehört, etwa Verwaltung und Instandhaltung, trägt der Eigentümer und mindert den Cashflow.
Das Wichtigste
- Die Umlage setzt eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Welche Kosten gemeint sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung.
- Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung.
- Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
- Die Bank zieht den nicht umlegbaren Teil und den Leerstandsanteil von der Miete ab, bevor sie die Rate prüft.
Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?
Er darf die Kosten umlegen, die § 2 der Betriebskostenverordnung aufführt, etwa Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger und Versicherungen. Dafür muss der Mietvertrag die Umlage ausdrücklich vorsehen.
Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 der Verordnung nicht dazu. Versäumt der Vermieter die Abrechnung nach § 556 BGB, kann er in der Regel keine Nachforderung mehr stellen.
| Kostenart | Umlagefähig | Wer trägt sie |
|---|---|---|
| Grundsteuer, Wasser, Müll | ja | Mieter, bei Vereinbarung |
| Heizung und Warmwasser | ja | Mieter, bei Vereinbarung |
| Hausverwaltung | nein | Eigentümer |
| Instandhaltung und Reparaturen | nein | Eigentümer |
| Betriebskosten leerer Wohnungen | nicht umlegbar | Eigentümer |
Wie rechnet die Bank mit dem Rest?
Die Bank rechnet mit den Kosten, die beim Eigentümer bleiben, als Teil der Bewirtschaftung. Dazu zählen nicht umlegbare Posten und die Betriebskosten leerstehender Wohnungen. Beides senkt den Betrag, der für den Kapitaldienst übrig ist.
Rechenbeispiel: Was bei einem Haus mit sechs Wohnungen übrig bleibt
- Annahme: Betriebskosten im Jahr 14.400 €, Verwaltung 2.400 €, Instandhaltung 3.600 €, eine von sechs Wohnungen leer.
- Leerstandsanteil: 14.400 € : 6 = 2.400 €.
- Beim Eigentümer: 2.400 € + 3.600 € + 2.400 € = 8.400 € im Jahr.
Der Eigentümer trägt 8.400 € im Jahr. Dieser Betrag mindert die Miete, mit der die Bank den Kapitaldienst rechnet.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Hausverwaltung umlegen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer.
Was passiert bei verspäteter Abrechnung?
Nachforderungen sind nach Ablauf von zwölf Monaten in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.