Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Es passt vor allem bei Eigentumswohnungen, weil es dort viele ähnliche Verkäufe gibt. Die Bank prüft damit, ob der verlangte Preis zum Markt passt.
Das Wichtigste
- Grundlage sind tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte, keine Angebotspreise.
- Die Vergleichsobjekte müssen in Merkmalen und Zeitpunkt hinreichend nah am Objekt liegen.
- Die Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung aus den notariellen Verträgen.
- Statt Einzelpreisen darf die Bank einen Vergleichsfaktor oder Bodenrichtwert nutzen und an das Objekt anpassen.
Woher kommen die Vergleichspreise?
Die Vergleichspreise kommen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Notare senden dorthin Abschriften der Kaufverträge, sodass die Sammlung reale Verkaufspreise enthält. Auskünfte daraus richten sich nach Landesrecht und setzen ein berechtigtes Interesse voraus.
Die Bank nutzt daneben eigene Datenbanken und die Marktberichte der Gutachterausschüsse. Sie sucht Verkäufe aus ähnlicher Lage, mit ähnlicher Größe, Ausstattung und ähnlichem Baujahr aus der jüngeren Vergangenheit.
| Merkmal | Wirkung auf den Vergleich | Handhabung der Bank |
|---|---|---|
| Lage | starker Einfluss auf den Preis | Vergleich nur im selben Marktgebiet |
| Wohnfläche | bestimmt den Preis je m² | Berechnung nach Wohnflächenangabe |
| Baujahr und Zustand | Alter und Modernisierung | Zu- oder Abschlag |
| Ausstattung | Balkon, Stellplatz, Aufzug | Zu- oder Abschlag |
| Zeitpunkt | Preisentwicklung seit Verkauf | Anpassung an den Stichtag |
Wie passt die Bank Abweichungen an?
Die Bank passt Abweichungen durch Zu- und Abschläge an. Ein Balkon, ein Stellplatz oder ein modernisiertes Bad erhöhen den Wert, ein Sanierungsstau mindert ihn. Anschließend berücksichtigt sie die Marktlage, damit der Wert den Stichtag trifft.
Rechenbeispiel: Vergleichswert einer Eigentumswohnung
- Annahme: Fünf Verkäufe ähnlicher Wohnungen mit 3.300, 3.450, 3.500, 3.550 und 3.700 € je m².
- Mittelwert: (3.300 + 3.450 + 3.500 + 3.550 + 3.700) € ÷ 5 = 3.500 € je m².
- Annahme: Das Bad ist unsaniert, Abschlag 3 %. Angepasster Wert: 3.500 € × 0,97 = 3.395 € je m².
- Bei 80 m² Wohnfläche: 3.395 € × 80 = 271.600 €.
Verlangt der Verkäufer 290.000 €, liegt der Preis rund 18.400 € über dem ermittelten Wert. Die Bank beleiht dann nur den Wert.
Häufige Fragen
Warum zählen Angebotspreise nicht?
Angebotspreise zeigen den Wunsch des Verkäufers. Verbindlich ist nur, was am Markt tatsächlich gezahlt wurde.
Kann ich Einsicht in die Kaufpreissammlung nehmen?
Auskünfte gibt es bei berechtigtem Interesse und nach Landesrecht. Die Bank und Gutachter nutzen sie regelmäßig.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.