Die Verwalterzustimmung ist die Genehmigung zum Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält. Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters, anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht. Fehlt sie, ist der Kaufvertrag unwirksam, die Bank zahlt nicht aus.
Das Wichtigste
- Ohne die Zustimmung sind Verkauf und Kaufvertrag nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange sie fehlt.
- Sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
- Die Gemeinschaft kann die Beschränkung durch Beschluss aufheben, danach kann sie im Grundbuch gelöscht werden.
- Der Notar holt die Zustimmung ein und meldet sie in der Fälligkeitsmitteilung an die Bank.
Warum macht die Bank sie zur Auszahlungsvoraussetzung?
Die Bank macht sie zur Voraussetzung, weil sie ohne wirksamen Kaufvertrag keine Grundschuld auf einem sicher erworbenen Objekt erhält. Ist der Vertrag unwirksam, fehlt die Grundlage der Darlehensauszahlung. Sie wartet deshalb auf die schriftliche Zustimmung, bevor sie die Auszahlung freigibt.
Käufer erkennen die Beschränkung im Grundbuchauszug und in der Teilungserklärung. Beides liegt der Bank vor der Zusage vor, und sie vermerkt die Zustimmung als offene Bedingung in der Finanzierungszusage. Weil die Einholung Zeit braucht, sollte der Antrag früh nach der Beurkundung gestellt werden, damit die Fälligkeit nicht verzögert wird. Verkäufer sollten den Verwalter schon vor dem Notartermin informieren, denn eine Zusage ist für Käufer erst belastbar, wenn die Zustimmung in Textform vorliegt.
| Schritt | Wer handelt | Bedeutung für die Bank |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Notar, Parteien | Vertrag ist noch schwebend unwirksam |
| Antrag auf Zustimmung | Notar oder Verkäufer | Prüfung durch den Zustimmenden |
| Erteilung der Zustimmung | Verwalter oder Berechtigter | Vertrag wird wirksam |
| Fälligkeitsmitteilung | Notar | Freigabe der Auszahlung |
Rechenbeispiel: Zeitachse mit Zustimmung
- Annahme: Kaufpreis 300.000 €, Darlehen 260.000 €, Eigenmittel 40.000 €.
- Tag 1: Beurkundung. Tag 3: Antrag auf Zustimmung. Tag 17: Zustimmung liegt vor.
- Tag 24: Notar meldet Fälligkeit. Auszahlung: 260.000 € Darlehen plus 40.000 € Eigenmittel = 300.000 €.
Ohne die Zustimmung an Tag 17 hätte die Bank an Tag 24 nicht ausgezahlt, auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt waren.
Häufige Fragen
Kann der Verwalter die Zustimmung einfach verweigern?
Nein. Nach § 12 Abs. 2 WEG darf sie nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
Brauchen alle Wohnungen die Zustimmung?
Nur, wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung sie vorsieht. Im Grundbuch ist die Beschränkung eingetragen, der Grundbuchauszug zeigt sie deshalb vor dem Kauf.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.