Ein Volltilgerdarlehen ist ein Immobiliardarlehen, dessen Tilgung so bemessen ist, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung null beträgt. Anders als bei freier Anfangstilgung steht schon bei Vertragsschluss fest, wann das Darlehen abbezahlt ist. Die Rate ergibt sich aus Darlehenssumme, Laufzeit und vereinbartem Sollzins.
Das Wichtigste
- Die Tilgung ist hier das Ergebnis, nicht die Vorgabe: Je kürzer die Zinsbindung, desto höher muss die Tilgung für Restschuld null sein.
- Die Bank prüft die volle, höhere Rate gegen den Haushaltsüberschuss, weil sie dauerhaft getragen werden muss.
- Es bleibt keine Restschuld, die nach der Zinsbindung neu finanziert werden müsste. Das Anschlussrisiko entfällt.
- Während der Zinsbindung ist eine vorzeitige Rückzahlung nur bei berechtigtem Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB). Ein Sondertilgungsrecht muss vertraglich vereinbart sein.
Wie prüft die Bank die Rate eines Volltilgers?
Die Bank stellt die Rate dem Überschuss gegenüber, der nach Lebenshaltung und weiteren Verpflichtungen bleibt. Weil die Tilgung auf Restschuld null ausgelegt ist, fällt die Rate höher aus als bei einer vorgegebenen Anfangstilgung. Bleibt nur ein kleiner Überschuss, schlägt die Bank eine längere Zinsbindung vor. Mit der Laufzeit sinkt die für Restschuld null nötige Tilgung, damit auch die Rate.
Im Gegenzug entfällt der Stresstest für den Anschlusszins, den die Bank bei einer bleibenden Restschuld ansetzt. Sie prüft stattdessen, ob Ihr Einkommen die feste Rate bis zum Ende der Zinsbindung sicher trägt, zum Beispiel bei Befristung oder bevorstehendem Rentenbeginn.
| Merkmal | Annuität mit vorgegebener Tilgung | Volltilger |
|---|---|---|
| Tilgung | Vorgegeben, zum Beispiel 2 % | Ergibt sich aus der Laufzeit |
| Restschuld nach der Zinsbindung | Bleibt offen | Null |
| Rate | Niedriger | Höher |
| Anschlussrisiko | Vorhanden | Entfällt |
| Blick der Bank | Anschlusszins im Stresstest | Tragfähigkeit der festen Rate |
Für wen eignet sich die Volltilgung?
Sie passt, wenn das Einkommen stabil genug ist, die höhere Rate über die gesamte Laufzeit zu tragen. Bei Vermietern prüft die Bank, ob die Mieteinnahmen die Rate decken. Ohne vereinbartes Sondertilgungsrecht fehlt es an Spielraum, daher achtet die Bank auch auf eine Liquiditätsreserve.
Rechenbeispiel: Rate und Reserve beim Volltilger
- Annahme: Darlehen 240.000 €, Zinsbindung 20 Jahre, also 240 Monate.
- Annahme: Summe der Zinskosten über die 20 Jahre 62.000 €. Gesamtrückzahlung: 240.000 € + 62.000 € = 302.000 €.
- Rate: 302.000 € ÷ 240 Monate = 1.258,33 € im Monat.
- Annahme: Haushaltsüberschuss vor der Rate 1.900 €. Reserve: 1.900 € − 1.258,33 € = 641,67 €.
Die Rate liegt bei rund 1.258 € im Monat, nach 20 Jahren ist die Restschuld null. Die Bank sieht eine Reserve von rund 642 € und kann die Rate als tragfähig einstufen.
Häufige Fragen
Kann ich bei einem Volltilger Sondertilgungen leisten?
Nur wenn der Vertrag ein Sondertilgungsrecht enthält. Ohne diese Vereinbarung ist die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB).
Was geschieht, wenn mein Einkommen sinkt?
Die Rate bleibt wie vereinbart. Enthält der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel, können Sie die Tilgung senken, dann bleibt am Ende aber eine Restschuld. Sprechen Sie früh mit der Bank.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.