Vorweggenommene Erbfolge heißt, dass Eigentümer ihr Vermögen, meist eine Immobilie, schon zu Lebzeiten an die künftigen Erben übertragen. Rechtlich ist das in der Regel eine Schenkung, oft mit Auflagen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrecht. Für die Bank zählt, welche Rechte nach der Übertragung im Grundbuch stehen und wer die Darlehen weiterträgt.
Das Wichtigste
- Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks braucht die notarielle Beurkundung, sonst wird er erst mit Auflassung und Eintragung gültig.
- Rückforderungsrechte, etwa eine Rückauflassungsvormerkung, stehen im Grundbuch und mindern aus Bankensicht den Wert der Sicherheit, wenn sie im Rang vor der Grundschuld stehen.
- Laufende Darlehen gehen nicht automatisch auf den Beschenkten über. Eine Übernahme braucht die Zustimmung der Bank und eine eigene Bonitätsprüfung.
- Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden steuerlich zusammengerechnet.
Welche Rückforderungsrechte gibt es?
Das Gesetz kennt zwei Wege, eine Schenkung rückgängig zu machen: Nach § 528 BGB kann der Schenker das Geschenk zurückfordern, wenn er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Nach § 530 BGB kann er die Schenkung bei grobem Undank widerrufen. Dazu kommen Rückforderungsrechte, die der Notarvertrag ausdrücklich vorsieht, etwa bei Verkauf oder Tod des Beschenkten vor dem Schenker.
Die Bank liest daraus ein Risiko für ihre Sicherheit. Soll der Beschenkte ein Darlehen aufnehmen, verlangt sie meist, dass ein vertragliches Rückforderungsrecht im Rang hinter ihrer Grundschuld steht oder zurücktritt. Wohnrecht und Nießbrauch prüft sie ebenfalls, denn sie schmälern den erzielbaren Verwertungserlös.
| Regelung | Wirkung | Blick der Bank |
|---|---|---|
| Wohnrecht | Eltern wohnen weiter im Haus | mindert Verwertbarkeit und Beleihungswert |
| Nießbrauch | Eltern ziehen die Mieten | Einnahmen fehlen in der Haushaltsrechnung |
| Rückauflassungsvormerkung | Anspruch auf Rückübertragung | Rangrücktritt hinter die Grundschuld nötig |
| Schuldübernahme | Kind übernimmt Restschuld | Zustimmung und Bonitätsprüfung |
| Gleichstellung | Ausgleich an Geschwister | kann zusätzlichen Kreditbedarf auslösen |
Rechenbeispiel: Haus wird an die Tochter übergeben
- Annahme: Bedarfswert des Hauses 400.000 €, Restschuld der Eltern 100.000 €, die die Tochter übernimmt. Die Bank stimmt zu.
- Bereicherung der Tochter: 400.000 € minus übernommene Schuld 100.000 € = 300.000 €. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 €, es fällt keine Schenkungsteuer an.
- Später will die Tochter 60.000 € für Modernisierung leihen. Annahme: Beleihungswert 320.000 €.
- Gesamtbelastung: 100.000 € + 60.000 € = 160.000 €. Beleihungsauslauf: 160.000 € geteilt durch 320.000 € = 50 %.
Ist ein Rückforderungsrecht eingetragen, das im Rang vorgeht, verlangt die Bank dessen Rücktritt, bevor sie die 60.000 € auszahlt.
Häufige Fragen
Kann die Bank die Übertragung verhindern?
Nicht die Übertragung selbst, aber die Übernahme des Darlehens. Ohne ihre Zustimmung bleiben die Eltern Schuldner, auch wenn das Haus der Tochter gehört.
Was passiert mit der Grundschuld bei der Schenkung?
Sie bleibt im Grundbuch bestehen und belastet das Haus weiter, bis das Darlehen getilgt und die Löschung bewilligt ist.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.