Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei Vermietern gehören Schuldzinsen, AfA, Verwaltung und Reparaturen dazu. Die Bank trennt sie in Zahlungen, die sie als Kosten ansetzt, und Rechenposten wie die AfA, die sie herausnimmt.
Das Wichtigste
- Schuldzinsen sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung wirtschaftlich zusammenhängen.
- Die AfA ist abziehbar, aber keine Zahlung. Die Bank rechnet sie in der Liquidität nicht mit.
- Tilgung ist kein Werbungskosten-Posten, sie mindert die Schuld, nicht die Einkünfte.
- Laufende Kosten wie Verwaltung, Versicherung und Reparaturen setzt die Bank als echte Ausgaben an.
Welche Kosten sind Werbungskosten?
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Kosten, die durch die Vermietung veranlasst sind: Schuldzinsen, AfA, Erhaltungsaufwand, nicht umlegbare Nebenkosten, Verwaltung, Versicherung und Fahrtkosten zum Objekt. Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. Die Tilgung des Darlehens gehört nicht dazu.
Kosten für selbst genutzte Teile des Hauses sind keine Werbungskosten. Bei gemischter Nutzung müssen sie aufgeteilt werden.
| Posten | Werbungskosten? | Bank rechnet als Ausgabe |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | ja | ja, in der Rate |
| AfA | ja | nein, keine Zahlung |
| Tilgung | nein | ja, in der Rate |
| Verwaltung, Versicherung | ja | ja |
| Fahrtkosten zum Objekt | ja | meist nicht gesondert |
Wie nutzt die Bank die Werbungskosten?
Die Bank nutzt die Werbungskosten, um Anlage V und Haushaltsrechnung abzugleichen. Zahlungswirksame Posten wie Zinsen, Verwaltung und Reparaturen übernimmt sie, die AfA lässt sie weg. Fehlen in der Anlage V bei einem älteren Haus fast alle Instandhaltungskosten, setzt sie pauschale Beträge an.
Rechenbeispiel: Überschuss laut Steuer und laut Bank
- Annahme: Jahresmiete netto 14.400 €, Schuldzinsen 5.200 €, AfA 4.000 €, Verwaltung und Versicherung 1.300 €, Reparaturen 1.500 €, Tilgung 3.000 €.
- Steuerlicher Überschuss: 14.400 € minus 5.200 € minus 4.000 € minus 1.300 € minus 1.500 € = 2.400 €.
- Geldfluss nach Bank: 14.400 € minus 5.200 € minus 3.000 € minus 1.300 € minus 1.500 € = 3.400 €.
Steuerlich bleiben 2.400 € Überschuss, tatsächlich verbleiben 3.400 €, weil die AfA von 4.000 € nicht abfließt und die Tilgung von 3.000 € keine Werbungskosten ist.
Häufige Fragen
Sind Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung absetzbar?
Ja, soweit sie durch die Vermietung veranlasst sind, etwa für Besichtigungen oder Reparaturen. Die Bank setzt sie in der Haushaltsrechnung meist nicht eigens an.
Ist die Tilgung ein Werbungskosten-Posten?
Nein. Sie zahlt die Schuld zurück und mindert nicht die steuerlichen Einkünfte.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.