Das Wohnrecht ist ein Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB). Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und gilt meist lebenslang. Die Bank sieht darin einen Wertabschlag, weil sie die Räume im Ernstfall nicht frei nutzen oder vermieten kann.
Das Wichtigste
- Das Wohnrecht schließt den Eigentümer von der Nutzung der betroffenen Räume aus. Die Bank kann sie nach einer Verwertung nicht ohne Weiteres vermieten.
- Entscheidend ist der Rang: Ein Recht vor der Grundschuld der Bank kann nach den Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes bestehen bleiben.
- Das Recht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Bis dahin rechnet die Bank mit dem Wertabschlag.
- Je nach Fall verlangt die Bank einen Rangrücktritt, eine Löschung oder setzt den Wert des Rechts vom Beleihungswert ab.
Wie bewertet die Bank ein Wohnrecht?
Die Bank bewertet ein Wohnrecht als Abzug vom Wert des Objekts, weil sie die Immobilie im Verwertungsfall nicht frei nutzen kann. Sie liest dafür den Grundbuchauszug, prüft Rang und Umfang des Rechts und schätzt, wie lange es voraussichtlich läuft. Je älter die berechtigte Person, desto kürzer die erwartete Dauer, aber ein Abschlag bleibt in jedem Fall.
Verlangt werden meist der aktuelle Grundbuchauszug, der Wortlaut der Bewilligung und, falls vorhanden, ein Gutachten zum Wert des Rechts. Steht das Recht im Rang hinter der geplanten Grundschuld, fällt der Abschlag in der Regel geringer aus, weil es bei einer Versteigerung erlöschen würde.
| Lage | Rang | Sicht der Bank |
|---|---|---|
| Wohnrecht im Grundbuch, Grundschuld folgt | Wohnrecht vorn | Recht kann bestehen bleiben, Wertabschlag |
| Wohnrecht tritt hinter die Grundschuld zurück | Grundschuld vorn | Abschlag geringer, Rangrücktritt nötig |
| Wohnrecht wird gelöscht | entfällt | Objekt wird frei bewertet |
| Berechtigter verstirbt | entfällt | Recht erlischt, Löschung beantragen |
Was gilt bei Kauf oder Übertragung mit Wohnrecht?
Wer ein Haus mit bestehendem Wohnrecht kauft oder übernimmt, finanziert ein Objekt, das er nur teilweise selbst nutzen kann. Die Bank prüft deshalb, ob die Rate auch ohne Nutzung der belasteten Räume getragen wird, und ob sie im Rang vor dem Wohnrecht stehen kann.
Rechenbeispiel: Wertabschlag durch ein Wohnrecht
- Annahme: Marktwert des Hauses ohne Belastung 300.000 €, Wertabschlag der Bank für das Wohnrecht 70.000 €.
- Wertansatz mit Wohnrecht: 300.000 € minus 70.000 € = 230.000 €.
- Angenommene Beleihungsgrenze 80 %: 230.000 € mal 0,8 = 184.000 €. Ohne Wohnrecht wären es 300.000 € mal 0,8 = 240.000 €.
Das Wohnrecht senkt die Beleihungsgrenze in dieser Annahme um 56.000 €.
Häufige Fragen
Kann die Bank trotz Wohnrecht finanzieren?
Ja, die Bank kann finanzieren, wenn der Wertabschlag verkraftbar ist und die Rangstelle stimmt. Häufig wird ein Rangrücktritt des Berechtigten verlangt.
Was passiert mit dem Wohnrecht nach dem Tod?
Es erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Der Eintrag bleibt im Grundbuch, bis die Löschung beantragt wird.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.