Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der eine Lücke bis zu einem sicher erwarteten Geldeingang überbrückt. Das ist etwa die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags oder bis zum Verkauf der alten Immobilie, daher auch Brückenfinanzierung genannt. Die Bank zahlt nur, wenn der spätere Geldeingang nachweisbar ist.
Das Wichtigste
- Die Bank will wissen, woher das Geld zur Ablösung kommt und wann. Ohne belegten Rückzahlungsweg gibt es keine Zusage.
- Beim Bausparvertrag wird der Vorausdarlehensbetrag durch die spätere Zuteilung abgelöst. Die Bausparsumme muss dazu passen.
- Beim Verkauf der alten Immobilie zählt ein beurkundeter Kaufvertrag mehr als ein Verkaufswunsch.
- Die Zinskosten der Übergangszeit gehören in die Kalkulation. Sie bringen keinen Gegenwert im Objekt.
Welche Nachweise verlangt die Bank?
Die Bank verlangt bei einer Zwischenfinanzierung vor allem den Nachweis des Rückzahlungswegs. Beim Bausparvertrag sind das der Vertrag mit Bausparsumme und Guthaben sowie die Aussicht auf Zuteilung. Das Gesetz beschreibt den Bausparvertrag als Vertrag, der nach Leistung von Bauspareinlagen einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen gibt (§ 1 BauSparkG).
Beim Verkauf der alten Immobilie wünscht die Bank den notariellen Kaufvertrag, die aktuelle Restschuld und die Grundschuld, die abgelöst wird. Daraus rechnet sie den Nettoerlös nach Ablösung und Verkaufskosten. Die Brücke darf diesen Betrag nicht übersteigen. Zusätzlich muss das Einkommen die Raten beider Objekte tragen, solange beide laufen.
| Merkmal | Bausparvertrag | Verkauf der Immobilie |
|---|---|---|
| Rückzahlung durch | Zuteilung des Vertrags | Erlös aus dem Verkauf |
| Wichtigster Nachweis | Vertrag und Guthabenstand | Notarieller Kaufvertrag |
| Obergrenze | Bausparsumme | Nettoerlös nach Ablösung |
| Risiko für die Bank | Zuteilung verzögert sich | Verkauf scheitert |
| Kosten | Zinsen bis zur Zuteilung | Zinsen bis zum Zahlungseingang |
Rechenbeispiel: Brücke bis zum Hausverkauf
- Annahme: Das neue Haus kostet 450.000 €. Das alte Haus ist für 280.000 € verkauft, Zahlung in sechs Monaten.
- Restschuld auf dem alten Haus: 100.000 €. Erwartete Verkaufskosten: 10.000 €.
- Nettoerlös: 280.000 € minus 100.000 € minus 10.000 € = 170.000 €.
- Die Bank zahlt bis höchstens 170.000 € als Brücke. Angenommene Zinskosten für sechs Monate: 3.100 €.
Die Brücke beträgt höchstens 170.000 €. Die 3.100 € Zinskosten müssen Käufer aus eigenen Mitteln zahlen, sie erhöhen den Finanzierungsbedarf.
Häufige Fragen
Reicht ein Verkaufsangebot für die Brücke?
Meist nicht. Die Bank rechnet in der Regel erst mit dem Erlös, wenn ein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt.
Ist die Zwischenfinanzierung ein eigener Kreditvertrag?
Ja, sie ist ein Darlehensvertrag mit eigener Laufzeit und eigener Rückzahlungsvereinbarung. Für Darlehen gelten die Pflichten aus § 488 BGB.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.