Mieterrechte bei der Umwandlung

Am Mietvertrag ändert die Umwandlung nichts. Er läuft mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen weiter. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, tritt der Käufer nach § 566 BGB an die Stelle des bisherigen Vermieters. Der Grundsatz dahinter heißt seit jeher: Kauf bricht nicht Miete.

Was sich ändert, ist etwas anderes. Der Mieter bekommt zwei zusätzliche Rechte, die es vorher nicht gab, weil es vorher keine einzeln verkäufliche Wohnung gab. Das eine gibt ihm die Chance, selbst zu kaufen. Das andere schützt ihn für eine bestimmte Zeit davor, dass der Käufer wegen Eigenbedarf kündigt.

Beide Rechte entstehen aus demselben Auslöser: Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet worden sein oder begründet werden sollen. Wer in eine Wohnung einzieht, die schon vorher Wohnungseigentum war, hat weder das eine noch das andere.

§ 577 BGB gibt dem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft wird. Er kann dann in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten, und zwar zu genau denselben Bedingungen: derselbe Preis, dieselben Zahlungsmodalitäten, dieselben Regelungen.

Der Verkäufer trägt dabei eine aktive Pflicht. Nach § 577 Abs. 2 BGB muss die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht verbunden sein. Es genügt also nicht, den Vertrag zu übersenden und auf eine Reaktion zu warten.

Die Ausübungsfrist steht nicht in § 577 BGB selbst. Absatz 1 Satz 3 verweist auf die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf, und dort gilt nach § 469 Abs. 2 BGB bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten eine Frist von zwei Monaten ab Zugang der Mitteilung. Ausgeübt wird das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer.

Das zweite Recht wirkt länger und bestimmt den Zeitplan eines Projekts stärker. Nach § 577a BGB kann sich ein Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen, also auf Eigenbedarf oder auf die Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.

Die Vorschrift reicht weiter, als ihr Titel vermuten lässt. Absatz 1a erstreckt die Sperrfrist auf Fälle, in denen vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder entsprechend belastet wird, und zwar auch ohne vorherige Umwandlung. Ausgenommen sind Erwerber, die derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Absatz 2a stellt klar, dass bei einer erst später folgenden Begründung von Wohnungseigentum die Frist bereits mit der ursprünglichen Veräußerung zu laufen beginnt.

Nicht gesperrt sind andere Kündigungsgründe. Eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung bleibt möglich, ebenso die Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen. Gesperrt sind ausschließlich Eigenbedarf und Verwertungskündigung.

§ 577a Abs. 2 BGB erlaubt den Landesregierungen, die Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist. Ob und wie lange eine verlängerte Frist gilt, hängt deshalb vollständig davon ab, wo das Objekt steht.

Für Rheinland-Pfalz ist eine solche Verordnung nicht ersichtlich. Die Übersicht des Deutschen Mieterbunds zur Kündigungssperrfrist führt mit Stand 06/2026 Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen auf und vermerkt für Rheinland-Pfalz ausdrücklich keine Verordnung. Dort bleibt es damit bei den gesetzlichen drei Jahren.

Wann diese drei Jahre beginnen, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. August 2025 zum Aktenzeichen VIII ZR 161/24 geklärt. Maßgeblich ist der Eigentumserwerb durch den Käufer der einzelnen Wohnung, nicht der frühere Erwerb des noch ungeteilten Grundstücks durch die Gesellschaft, die das Haus aufgeteilt hat. Für ein Aufteilerprojekt heißt das: Die Frist läuft nicht ab Ankauf des Hauses, sondern erst ab dem Eigentumsübergang auf den jeweiligen Erwerber.

Die beiden Mieterrechte sind keine Randbedingung, sie bestimmen die Reihenfolge des Abverkaufs. Eine vermietete Wohnung, bei der der Käufer drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen kann, ist für einen Selbstnutzer schlicht kein Kaufobjekt. Sie ist ein Kapitalanlageobjekt, und Kapitalanleger zahlen andere Preise.

Daraus folgt eine Zweiteilung, die in die Kalkulation gehört, bevor sie zur Bank geht. Leere Einheiten gehen an Selbstnutzer und erzielen den höheren Preis. Vermietete Einheiten gehen an Anleger, und ihr Preis richtet sich nach der Ist-Miete und nicht nach dem Wohnwert. Wer beide Gruppen mit demselben Quadratmeterpreis ansetzt, hat die Kalkulation bereits verfehlt, und die Bank sieht das in aller Regel schneller als der Aufteiler.

Die Bank prüft ein Aufteilerprojekt entlang seines Absatzrisikos, und die Mieterrechte sind ein Teil davon. Ein Bestand mit hoher Vermietungsquote wird langsamer abverkauft, und das wirkt unmittelbar auf den Freigabeplan und die Liquidität. Wie dieser Mechanismus im Einzelnen funktioniert, steht im Beitrag zu Globaldarlehen und Pfandfreigabe.

Der zweite Zusammenhang betrifft die Bewertung. Solange das Haus ungeteilt ist, bewertet die Bank es als Mehrfamilienhaus über den Ertrag, und dabei zählt die Ist-Miete. Was daraus folgt, steht im Beitrag dazu, wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet. Den rechtlichen Weg von der Teilungserklärung bis zum Wohnungsgrundbuch beschreibt der Beitrag zum Aufteilen eines Mehrfamilienhauses.

Wenn Sie ein Objekt im Ankauf prüfen, gehören Mieterliste und Vertragsbeginn in die ersten Unterlagen, nicht in die letzten. Wie wir solche Projekte begleiten, steht auf der Seite zur Aufteilerfinanzierung.