Immobilienpreise in Koblenz: alle Stadtteile im Vergleich

Eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet in Koblenz im Schnitt 2.930 Euro je Quadratmeter, ein Einfamilienhaus im Schnitt 422.400 Euro. Je Teilmarkt liegt der Wohnungspreis zwischen 2.220 Euro in Kesselheim und 2.990 Euro in Oberwerth und Stolzenfels. Das zeigt der Immobilienmarktbericht 2026 der Sparkasse Koblenz mit Datenstichtag 01.03.2026.

Der Bericht teilt das Stadtgebiet in 16 Teilmärkte, die Kapitel 1.1 bis 1.16. Mehrere Stadtteile bilden darin oft einen gemeinsamen Teilmarkt, etwa Lützel, Neuendorf und Wallersheim. Für den Vergleich nehmen wir durchgehend die Flächenklasse von 40 bis 80 Quadratmetern, weil sie in jedem Kapitel vorkommt und den größten Teil des Wohnungsmarkts abbildet. Jede Zeile führt zum Einzelbeitrag mit Wohnlagen, Baujahren und allen Flächenklassen.

Am günstigsten sind Wohnungen in Koblenz-Kesselheim mit 2.220 Euro je Quadratmeter, am teuersten in Oberwerth und Stolzenfels mit 2.990 Euro. Für eine Wohnung mit 65 Quadratmetern macht dieser Abstand von 770 Euro je Quadratmeter rund 50.000 Euro aus. Auf Kesselheim folgen Arenberg, Arzheim und Immendorf sowie Lay und Moselweiß mit je 2.470 Euro, hinter Oberwerth liegen Altstadt, Mitte und Süd mit 2.880 Euro.

Auffällig ist der Wert für die Gesamtstadt. Mit 2.930 Euro je Quadratmeter liegt Koblenz insgesamt über 15 der 16 Teilmärkte. Der Bericht erklärt das nicht. Er beschreibt den Durchschnitt aber als gewichteten Mittelwert, bei dem die Hälfte der Objekte billiger und die andere Hälfte teurer ist, und das gilt für jedes Kapitel einzeln. Vergleichen Sie Stadtteile deshalb untereinander und lesen Sie den Stadtwert als eigene Größe.

Innerhalb eines Teilmarkts ist die Streuung größer als zwischen den Teilmärkten. Für Koblenz insgesamt reicht die Spanne bei Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmetern von 1.640 bis 5.170 Euro je Quadratmeter. Wohnlage, Baujahr und Sanierungsstand verschieben den Preis stärker als der Name des Stadtteils.

Ein Einfamilienhaus kostet in Koblenz im Schnitt 422.400 Euro bei 165 Quadratmetern Wohnfläche und 510 Quadratmetern Grundstück. Je Teilmarkt reicht der Durchschnitt von 369.600 Euro in Ehrenbreitstein und Niederberg bis 617.100 Euro in Oberwerth und Stolzenfels. Das ist ein Abstand von rund 247.500 Euro für ein Haus derselben Bauart.

Der Gesamtpreis eines Koblenzer Einfamilienhauses hängt stark an der Größe. In Lützel, Neuendorf und Wallersheim kostet das durchschnittliche Haus 481.600 Euro, hat aber auch 215 Quadratmeter Wohnfläche. Je Quadratmeter sind das 2.240 Euro, der niedrigste Wert der Stadt. Die Karthause liegt mit 2.910 Euro je Quadratmeter Wohnfläche am höchsten, knapp vor Oberwerth und Stolzenfels mit 2.870 Euro.

Die Kaltmiete für eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern liegt in Koblenz bei 10,85 Euro je Quadratmeter, je Teilmarkt zwischen 9,55 Euro in Bubenheim und Kesselheim und 11,75 Euro in Altstadt, Mitte und Süd. Die Mietrendite beträgt laut Bericht 3,9 Prozent für die Gesamtstadt und reicht von 3,6 Prozent in Bubenheim bis 4,5 Prozent in Kesselheim.

Die Mietrendite im Bericht der Sparkasse Koblenz ist eine Bruttomietrendite, also der jährliche Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis ohne Kosten für Erwerb, Finanzierung oder Unterhalt. Hohe Werte entstehen dort, wo Kaufpreise niedrig und Mieten vergleichsweise stabil sind. Kesselheim zeigt das deutlich: der niedrigste Wohnungspreis der Stadt bei einer Miete von 9,55 Euro. In Bubenheim ist es umgekehrt, dort steht ein Kaufpreis von 2.770 Euro je Quadratmeter derselben niedrigen Miete gegenüber.

Nach dem Wert von 4,5 Prozent in Kesselheim folgen Metternich mit 4,4 Prozent und vier Teilmärkte mit je 4,3 Prozent: Altstadt, Mitte und Süd, Arenberg mit Arzheim und Immendorf, die Karthause sowie Lay und Moselweiß. Wie Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibung steuerlich wirken, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

In den zwölf Monaten vor dem Datenstichtag 01.03.2026 sind die Wohnungspreise in Koblenz um 5,3 Prozent gestiegen, die Hauspreise um 3,4 Prozent gesunken und die Mieten um 2,0 Prozent gestiegen. Bei Wohnungen legten 13 der 16 Teilmärkte zu, am stärksten Lützel, Neuendorf und Wallersheim mit 8,3 Prozent. Gesunken sind die Wohnungspreise nur in Metternich, Kesselheim und auf dem Asterstein.

Bei Einfamilienhäusern sind die Preise in Koblenz dagegen in 12 der 16 Teilmärkte gesunken, am stärksten in Bubenheim mit 4,4 Prozent. Gestiegen sind die Hauspreise nur in Rübenach, Ehrenbreitstein mit Niederberg sowie Altstadt, Mitte und Süd. Die Mieten sind in allen 16 Teilmärkten gestiegen, zwischen 1,6 und 4,0 Prozent.

Die Zahlen stammen vom IIB Institut, das für die Sparkasse Koblenz täglich die Preise von rund 350.000 Immobilienangeboten auf den relevanten Internetportalen erfasst. Laut Bericht werden die Werte so bereinigt, dass sie tatsächlich gezahlten Summen entsprechen. Als Datenbasis nennt er Inserate, recherchierte Objekte und reale Transaktionsdaten.

Für das Lesen der Koblenzer Marktzahlen sind drei Punkte wichtig. Alle Preise beziehen sich auf Bestandsimmobilien, die älter als drei Jahre sind, Neubauten sind also nicht enthalten. Wohnungen unter 40 Quadratmetern lässt der Bericht in der Gesamtbetrachtung außen vor, weil möblierte Mini-Apartments den Markt verfälschen würden. Und eine Preisspanne nennt der Bericht erst ab sechs Objekten.

Für die amtliche Seite des Markts, also tatsächlich beurkundete Kaufpreise und Bodenrichtwerte, sind die Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz zuständig. Zahlen aus Neuwied oder Andernach stammen von anderen Sparkassen mit anderem Datenstand und lassen sich mit dieser Tabelle nicht Zeile für Zeile vergleichen.

Bei 40.000 Euro Eigenkapital braucht eine durchschnittliche Wohnung von 40 bis 80 Quadratmetern in Kesselheim rund 114.400 Euro Darlehen, in Oberwerth und Stolzenfels rund 184.000 Euro. Der Beleihungsauslauf steigt dabei von rund 79 auf rund 88 Prozent. Die folgende Rechnung nimmt den durchschnittlichen Gesamtpreis einer Wohnung von 40 bis 80 Quadratmetern in Kesselheim, in der Gesamtstadt und in Oberwerth und Stolzenfels. Sie ist eine Modellrechnung, keine Zusage.

Annahmen: Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz, Notar und Grundbuch 2,0 Prozent, Eigenkapital jeweils 40.000 Euro. Eine Maklercourtage ist nicht eingerechnet.

Die Bank finanziert nicht den Durchschnitt des Stadtteils, sondern die einzelne Immobilie. Sie setzt den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung an, der auf dauerhafte Eigenschaften wie Lage, Zustand und nachhaltig erzielbare Miete abstellt. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem, was vergleichbare Objekte im Teilmarkt kosten, muss die Differenz meist aus Eigenkapital kommen. Wie sich das auf Ihre Finanzierung auswirkt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Für jeden Teilmarkt gibt es einen eigenen Beitrag mit Wohnlagen, Baujahresklassen und allen Flächenklassen, die Links stehen in der ersten Tabelle. Wer ein ganzes Renditeobjekt sucht, findet die Zahlen im Beitrag zum Mehrfamilienhaus in Koblenz. Den Rahmen für Ihren Kauf klären wir auf der Seite zur Baufinanzierung in Koblenz, für vermietete Wohnungen auf der Seite zur Kapitalanlagefinanzierung.

Dieselbe Übersicht gibt es für die Nachbarstädte, dort mit den Berichten anderer Sparkassen und anderem Datenstand: Neuwied im Vergleich und Andernach im Vergleich.