Bei der Aufteilung wird ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen geteilt, die danach einzeln verkauft werden. Für die Bank ist das ein Projekt mit Ausstiegsrechnung: Sie finanziert das Haus als Ganzes und gibt die Wohnungen erst bei Rückzahlung eines Teils der Darlehenssumme frei.
Das Wichtigste
- Rechtsgrundlage ist die Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG: Miteigentumsanteile, mit denen Sondereigentum verbunden ist.
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Teilung genehmigungspflichtig sein. Die Landesverordnung läuft spätestens Ende 2030 aus.
- Die Bank prüft vor allem Einkaufsfaktor, erwartete Verkaufspreise und Zeitplan des Abverkaufs.
- Verkauft ein Eigentümer eine Wohnung, gibt die Bank sie aus der Haftung frei, sobald sie den vereinbarten Betrag erhält.
Wie prüft die Bank ein Aufteilerobjekt?
Die Bank prüft ein Aufteilerobjekt über zwei Rechnungen: den Wert des Hauses als Mietobjekt und den erwarteten Erlös beim Einzelverkauf. Sie will sehen, dass der Verkauf der Wohnungen das Darlehen abdeckt, auch wenn nicht alle Einheiten schnell oder zum Wunschpreis weggehen. Dazu verlangt sie Teilungserklärung oder Entwurf, Mieterliste, Preisliste und einen Zeitplan.
Weil der Verkauf Zeit braucht, rechnet sie die Laufzeit der Finanzierung mit und prüft, ob die Miete die laufenden Kosten in dieser Phase trägt.
| Phase | Was geschieht | Was die Bank sehen will |
|---|---|---|
| Einkauf | Kauf des ganzen Hauses | Kaufpreis, Ertragswert, Einkaufsfaktor |
| Teilung | Teilungserklärung nach WEG | Genehmigung, falls erforderlich |
| Abverkauf | Wohnungen einzeln verkaufen | Preisliste, Zeitplan, Verkaufsquote |
| Freigabe | Pfandfreigabe je Wohnung | Zahlung des Freigabebetrags |
| Abschluss | Darlehen vollständig getilgt | Restschuld null |
Was verlangt die Bank bei der Freigabe?
Bei jedem Einzelverkauf verlangt die Bank einen vereinbarten Mindestbetrag je Wohnung und gibt dann die Wohnung per Pfandfreigabe aus der Grundschuld frei. Dafür braucht sie den Kaufvertrag und die Bestätigung des Notars, dass der Betrag bei ihr eingeht. Den Freigabebetrag legen Sie vorab mit der Bank fest.
Rechenbeispiel: Zehn Wohnungen im Abverkauf
- Annahme: 10 Wohnungen mit je 70 m², zusammen 700 m². Angenommener Verkaufspreis 2.500 € je m².
- Gesamterlös: 700 m² × 2.500 € = 1.750.000 €.
- Annahme: Darlehen 1.080.000 €, Teilungs- und Verkaufskosten 150.000 €, Zinskosten über die Laufzeit 90.000 €.
- Rest nach Abzug: 1.750.000 € − 1.080.000 € − 150.000 € − 90.000 € = 430.000 €.
Bei vollem Verkauf bleiben 430.000 € vor Steuern. Verkaufen Sie nur die Hälfte der Fläche, deckt der Erlös das Darlehen nicht mehr, und die Bank prüft, wie die Restschuld bedient wird.
Häufige Fragen
Muss die Teilung genehmigt werden?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann es nötig sein. Ausgenommen sind Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen, wobei die Landesregierung die Zahl zwischen drei und 15 festlegen kann.
Wie wirkt sich die Aufteilung steuerlich aus?
Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit können als gewerblicher Grundstückshandel gelten. Das klärt Ihr Steuerberater vor dem Einkauf.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.