Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, ausgedrückt in Prozent. Er zeigt der Bank, wie viel ihres Geldes im Ernstfall durch die Immobilie gedeckt ist. Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko und desto niedriger der Risikoaufschlag.
Das Wichtigste
- Berechnet wird mit dem Beleihungswert der Bank, nicht mit dem Kaufpreis.
- Banken arbeiten mit Stufen, typisch sind Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 %.
- Ein Auslauf über 100 % bedeutet, dass ein Teil des Darlehens nicht durch das Objekt gedeckt ist.
- Der Teil bis 60 % des Beleihungswerts gilt als besonders sicher und ist für Pfandbriefe nutzbar.
Warum spielt der Auslauf eine so große Rolle?
Der Auslauf spielt eine große Rolle, weil er bestimmt, wie viel die Bank bei einem Ausfall verlieren könnte. Die Bank muss für riskantere Kredite mehr Eigenkapital vorhalten. Diese Kosten gibt sie über den Risikoaufschlag weiter. Deshalb können zwei Kunden mit identischem Einkommen unterschiedliche Konditionen erhalten, wenn einer deutlich mehr Eigenkapital einbringt.
Innerhalb der Kreditprüfung ist der Auslauf neben der Haushaltsrechnung die zweite tragende Säule. Ein sehr hoher Auslauf lässt sich durch hohe Bonität ausgleichen, aber nicht beliebig. Ab einer bestimmten Grenze verlangen Banken zusätzliche Sicherheiten oder eine höhere Tilgung.
| Auslauf | Einschätzung der Bank | Folge |
|---|---|---|
| bis 60 % | sehr sicher | beste Risikoklasse |
| über 60 bis 80 % | sicher | geringer Aufschlag |
| über 80 bis 100 % | erhöhtes Risiko | spürbarer Aufschlag, höhere Tilgung |
| über 100 % | Blankoanteil | nur bei starker Bonität |
Wie verbessern Sie den Beleihungsauslauf?
Sie verbessern den Beleihungsauslauf durch mehr Eigenkapital, durch zusätzliche Sicherheiten wie eine weitere lastenfreie Immobilie oder durch eine niedrigere Darlehenssumme. Eigentümer, die schon einige Jahre getilgt haben, profitieren bei der Anschlussfinanzierung von einem gesunkenen Auslauf. Kapitalanleger sollten wissen, dass Banken bei vermieteten Objekten teils strengere Grenzen ziehen.
Rechenbeispiel: Gleiches Objekt, zwei Darlehenshöhen
- Annahme: Beleihungswert 230.000 €.
- Darlehen 260.000 €: 260.000 € / 230.000 € = 113,0 % Auslauf.
- Darlehen 200.000 €: 200.000 € / 230.000 € = 87,0 % Auslauf.
- Der besonders sichere Teil bis 60 % umfasst 230.000 € x 60 % = 138.000 €.
60.000 € mehr Eigenkapital verschieben den Antrag aus dem Blankobereich in eine deutlich bessere Stufe.
Häufige Fragen
Ist Beleihungsauslauf dasselbe wie Beleihungsgrenze?
Nein. Der Auslauf ist der tatsächliche Wert Ihres Antrags, die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze, bis zu der eine Bank ohne weitere Auflagen finanziert.
Rechnet die Bank Nebenkosten in den Auslauf ein?
Finanziert die Bank Nebenkosten mit, erhöht sich das Darlehen und damit der Auslauf, während der Beleihungswert gleich bleibt.
Weiterlesen
- Ratgeber: Beleihungsauslauf: so wird er berechnet und so wirkt er auf den Zins passender Ratgeberbeitrag
- Ratgeber: Beleihungswert berechnen: so rechnet die Bank passender Ratgeberbeitrag
- Ratgeber: Vollfinanzierung: was die Bank dafür verlangt passender Ratgeberbeitrag
- Rechner: Kaufcheck Lässt sich mein Kauf so finanzieren?
- Rechner: Budgetrechner Welcher Kaufpreis passt zu meinem Einkommen?
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.