Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie nach Einschätzung der Bank während der gesamten Darlehenslaufzeit voraussichtlich jederzeit bei einem Verkauf erzielen würde. Spekulative Elemente und vorübergehende Preisspitzen werden bewusst ausgeblendet. Er liegt deshalb regelmäßig unter Kaufpreis und Marktwert.
Das Wichtigste
- Grundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
- Wohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser bewerten Banken im Vergleichswertverfahren, Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren.
- Beim Vergleichswert und beim Sachwert zieht die Bank mindestens 10 % Sicherheitsabschlag ab.
- Als Faustregel liegt der Beleihungswert einer Bestandswohnung oft bei rund 70 bis 80 % des Kaufpreises.
Wie leitet die Bank den Beleihungswert ab?
Die Bank leitet den Beleihungswert aus nachhaltig erzielbaren Werten ab und nicht aus dem aktuellen Höchstpreis. Bei selbst genutzten Wohnungen und Häusern zieht sie Vergleichspreise ähnlicher Objekte heran und kürzt den Ausgangswert um mindestens 10 %. Bei Renditeobjekten ist nach § 4 BelWertV regelmäßig der Ertragswert maßgeblich. Dafür setzt sie nachhaltige Mieten an, zieht Bewirtschaftungskosten von mindestens 15 % des Rohertrags ab und kapitalisiert den Reinertrag mit dem Kapitalisierungszinssatz, der bei Wohnnutzung zwischen 3,5 und 5,5 % liegt. Dieser Kapitalisierungszins ist ein Bewertungsparameter und kein Darlehenszins.
Für die Restnutzungsdauer gilt bei Wohngebäuden eine Höchstgrenze von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Ältere Gebäude haben deshalb einen niedrigeren Ertragswert, wenn keine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängert.
| Objektart | Leitverfahren der Bank | Kernabschlag |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | mind. 10 % Sicherheitsabschlag |
| Einfamilienhaus, DHH, Reihenhaus | Vergleichswert | mind. 10 % Sicherheitsabschlag |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | mind. 15 % Bewirtschaftungskosten |
| Gemischt genutztes Haus | Ertragswert | Gewerbeanteil gesondert betrachtet |
Was bedeutet der Wert für Ihre Finanzierung?
Der Wert bestimmt den Beleihungsauslauf und damit die Risikoklasse. Je größer der Abstand zwischen Darlehen und Beleihungswert, desto mehr Eigenkapital oder Bonität braucht die Bank als Ausgleich. Bei Darlehen bis 600.000 € einschließlich Vorlasten darf die Bank nach § 24 BelWertV auf ein Vollgutachten verzichten und eine vereinfachte Wertermittlung erstellen.
Rechenbeispiel: Bestandswohnung für 300.000 €
- Annahme: Die Bank ermittelt aus nachhaltigen Vergleichspreisen einen Ausgangswert von 270.000 €.
- Sicherheitsabschlag 10 %: 270.000 € minus 27.000 € = 243.000 €.
- Abschlag für eine anstehende Dachsanierung der Gemeinschaft: 13.000 €.
- Beleihungswert: 243.000 € minus 13.000 € = 230.000 €, das sind rund 77 % des Kaufpreises.
Die Bank rechnet mit 230.000 € als Sicherheit, obwohl der Kaufpreis 300.000 € beträgt.
Häufige Fragen
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Vollständige Unterlagen zu Modernisierungen, Energieausweis und Mieten helfen der Bank, keine vorsichtigen Annahmen treffen zu müssen.
Warum bewerten zwei Banken dasselbe Objekt unterschiedlich?
Jede Bank nutzt eigene Vergleichsdaten und Abschläge. Der Rahmen ist durch die BelWertV vorgegeben, die Einschätzung im Einzelfall unterscheidet sich.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.