Eigenkapital sind die eigenen Mittel, die ein Käufer in die Finanzierung einbringt, etwa Guthaben, Bausparverträge, Wertpapiere oder ein bereits bezahltes Grundstück. Es verringert das Darlehen und damit das Risiko der Bank. Banken erwarten meist mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.
Das Wichtigste
- Anerkannt wird, was nachweisbar und bis zur Auszahlung verfügbar ist.
- Eigenleistung beim Bau zählt nur begrenzt und muss plausibel sein.
- Jeder Euro Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und kann die Risikostufe verbessern.
- Eine lastenfreie Immobilie kann als Zusatzsicherheit Eigenkapital ersetzen.
Was zählt die Bank als Eigenkapital?
Die Bank zählt als Eigenkapital vor allem frei verfügbare Mittel: Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge und Schenkungen mit Nachweis. Bei Wertpapieren rechnet sie oft mit einem Abschlag, weil Kurse schwanken. Ein bereits bezahltes Grundstück beim Neubau zählt mit seinem Wert.
Eigenleistungen am Bau erkennen Banken nur in einem überschaubaren Rahmen an und fragen nach handwerklicher Erfahrung. Förderdarlehen, die nachrangig gesichert sind, behandeln manche Banken wie Eigenkapital, wenn sie hinter der eigenen Grundschuld stehen.
| Quelle | Ansatz der Bank | Nachweis |
|---|---|---|
| Guthaben | voll | Kontoauszug |
| Wertpapiere | oft mit Abschlag | Depotauszug |
| Bausparvertrag | Guthaben, ggf. Darlehen | Kontostand, Zuteilung |
| Schenkung | voll bei Nachweis | Schenkungsvertrag oder Bestätigung |
| Eigenleistung | begrenzt | Aufstellung der Arbeiten |
Wie viel Eigenkapital sollten Sie einplanen?
Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten einplanen und eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben behalten. Darüber hinaus verbessert jedes zusätzliche Eigenkapital die Einstufung. Kapitalanleger setzen Eigenkapital oft gezielt sparsam ein, um mehrere Objekte zu finanzieren. Die Bank verlangt dann eine überzeugende Rechnung, dass die Objekte sich tragen.
Rechenbeispiel: Haus für 350.000 € in Rheinland-Pfalz
- Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 17.500 €, Notar und Grundbuch 2 % = 7.000 €, Makler 3,57 % = 12.495 €, zusammen 36.995 €.
- Fall 1: Eigenkapital 60.000 €, Darlehen 350.000 € + 36.995 € minus 60.000 € = 326.995 €.
- Fall 2: Eigenkapital 100.000 €, Darlehen 286.995 €.
- Bei einem Beleihungswert von 280.000 €: Auslauf Fall 1 rund 116,8 %, Fall 2 rund 102,5 %.
40.000 € mehr Eigenkapital senken den Auslauf um gut 14 Prozentpunkte.
Häufige Fragen
Geht es ganz ohne Eigenkapital?
Bei sehr guter Bonität finanzieren manche Banken auch Kaufpreis und Nebenkosten. Die Prüfung ist dann strenger und die Tilgung höher.
Muss das Eigenkapital schon beim Antrag auf dem Konto sein?
Die Bank will den Nachweis im Antrag sehen. Bis zur Auszahlung muss es verfügbar sein.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.