Kapitaldienstfähigkeit bedeutet, dass ein Kreditnehmer Zins und Tilgung aus seinen laufenden Einkünften dauerhaft leisten kann. Die Bank prüft das nicht nur zu den heutigen Konditionen, sondern auch für ungünstigere Annahmen. Bei Kapitalanlegern fließen die Mieterträge des Objekts mit ein.
Das Wichtigste
- Gesetzlich muss die Bank feststellen, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen wahrscheinlich vertragsgemäß nachkommt.
- Viele Banken rechnen mit einer höheren Anschlussrate als der heutigen, um das Zinsänderungsrisiko abzubilden.
- Mieten werden in der Regel nur anteilig angesetzt.
- Bei Mehrfamilienhäusern prüfen Banken zusätzlich, ob das Objekt sich aus eigenen Erträgen trägt.
Wie prüft die Bank die Kapitaldienstfähigkeit?
Die Bank prüft die Kapitaldienstfähigkeit, indem sie den freien Betrag aus der Haushaltsrechnung der künftigen Rate gegenüberstellt. Anschließend wiederholt sie die Rechnung mit einer höheren Rate, die einen Zinsanstieg nach Ende der Bindung simuliert. Bleibt auch dann ein Überschuss, gilt der Kunde als kapitaldienstfähig.
Bei vermieteten Objekten betrachtet die Bank zusätzlich das Objekt selbst. Sie setzt nachhaltige Mieten an, zieht Bewirtschaftungskosten ab und prüft, wie viel der Rate durch die Miete gedeckt ist. Ein Unterdeckungsbetrag muss aus dem übrigen Einkommen kommen.
| Schritt | Frage | Grundlage |
|---|---|---|
| Haushaltsrechnung | Reicht der Überschuss für die Rate? | Einnahmen und Ausgaben |
| Stresstest | Reicht er bei höherer Rate? | angenommene Anschlussrate |
| Objektbetrachtung | Trägt die Miete einen Teil der Rate? | nachhaltige Mieten |
| Gesamtschau | Passt das Vermögen zu den Schulden? | Selbstauskunft |
Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Für Kapitalanleger bedeutet das, dass nicht die Bruttomiete, sondern der angerechnete Anteil zählt. Wer mehrere Objekte hält, sollte für jedes einzeln wissen, ob es sich trägt. Banken prüfen mit jedem neuen Objekt die gesamte Vermögens- und Schuldenlage. Eine gute Kapitaldienstfähigkeit bei den bestehenden Objekten erleichtert das nächste.
Rechenbeispiel: Vermietete Wohnung
- Annahme: Kaltmiete 900 € im Monat, die Bank rechnet 75 % an = 675 €.
- Rate heute 1.100 €, Unterdeckung 1.100 € minus 675 € = 425 €.
- Freier Betrag aus dem Haushalt: 900 €, Rest nach Unterdeckung 900 € minus 425 € = 475 €.
- Stresstest mit angenommener Rate 1.400 €: Unterdeckung 725 €, Rest 900 € minus 725 € = 175 €.
Auch im Stresstest bleibt ein Überschuss. Die Bank sieht die Kapitaldienstfähigkeit als gegeben, wenn auch mit knappem Puffer.
Häufige Fragen
Ist Kapitaldienstfähigkeit dasselbe wie Bonität?
Nein. Bonität beschreibt die Zahlungszuverlässigkeit insgesamt, Kapitaldienstfähigkeit die konkrete Tragbarkeit dieser Rate.
Welche Mietquote setzen Banken an?
Das ist unterschiedlich und hängt von Objekt und Lage ab. Rechnen Sie zur Vorsicht nicht mit der vollen Kaltmiete.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.