Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben beim Immobilienkauf, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Sie fließen an Dritte und schaffen keinen Gegenwert im Objekt. Deshalb behandelt die Bank sie anders als den Kaufpreis.
Das Wichtigste
- In Rheinland-Pfalz liegt die Grunderwerbsteuer bei 5 % des Kaufpreises, dazu kommen rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch.
- Eine Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel hälftig.
- Die Nebenkosten erhöhen den Beleihungswert nicht; finanziert die Bank sie mit, steigt der Beleihungsauslauf.
- Banken erwarten häufig, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden.
Warum zählen Nebenkosten nicht zum Objektwert?
Nebenkosten zählen nicht zum Objektwert, weil ein späterer Käufer sie nicht bezahlen würde. Die Bank sieht in ihnen reinen Aufwand, der bei einer Verwertung verloren ist. Der Beleihungswert bezieht sich auf das Grundstück und das Gebäude, nicht auf Steuer und Gebühren.
Wer Nebenkosten mitfinanziert, braucht also ein Darlehen, das über dem Wert der Sicherheit liegt. Die Bank stuft einen solchen Antrag in eine höhere Risikoklasse ein und prüft die Haushaltsrechnung strenger, weil sie im Ernstfall weniger aus dem Objekt zurückerhält.
| Posten | Anteil am Kaufpreis | Fällig |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % | nach Steuerbescheid |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % | nach Beurkundung und Eintragung |
| Maklerprovision Käuferanteil | meist 3,57 % inkl. MwSt. | mit Kaufvertrag |
| Summe mit Makler | rund 10 bis 10,6 % | vor der Kaufpreiszahlung einplanen |
Wie plant man die Nebenkosten richtig?
Man plant die Nebenkosten richtig, indem man sie vor der Besichtigung prozentual aufschlägt und dafür liquide Mittel bereithält. Die Grunderwerbsteuer wird mit Bescheid des Finanzamts fällig, die Notarrechnung meist kurz nach der Beurkundung. Kapitalanleger können die Nebenkosten zwar steuerlich über die Abschreibung geltend machen, die Bank rechnet sie trotzdem nicht in den Wert ein.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für 300.000 €
- Grunderwerbsteuer 5 %: 15.000 €.
- Notar und Grundbuch, angenommen 2 %: 6.000 €.
- Makleranteil 3,57 %: 10.710 €.
- Summe Nebenkosten: 15.000 € + 6.000 € + 10.710 € = 31.710 €.
Rund 31.700 € fallen zusätzlich an. Die Bank erwartet diesen Betrag in vielen Fällen aus eigenen Mitteln.
Häufige Fragen
Finanziert die Bank Kaufnebenkosten überhaupt mit?
Bei guter Bonität und sicherem Einkommen ist das möglich. Die Bank verlangt dafür aber eine tragfähige Haushaltsrechnung und berücksichtigt das höhere Risiko in der Kalkulation.
Spart man Nebenkosten durch eine mitverkaufte Einbauküche?
Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es angemessen bewertet ist. Die Bank rechnet es aber auch nicht in den Beleihungswert ein.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.