Der Marktwert, im Gesetz Verkehrswert genannt, ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er bildet den aktuellen Markt ab. Die Bank nutzt ihn als Ausgangspunkt, beleiht aber den vorsichtigeren Beleihungswert.
Das Wichtigste
- Der Marktwert ist im Baugesetzbuch definiert und Grundlage von Verkehrswertgutachten.
- Der Kaufpreis kann über oder unter dem Marktwert liegen, etwa bei Zeitdruck oder Liebhaberei.
- Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen und liegt regelmäßig darunter.
- Zahlt ein Käufer mehr als den Marktwert, muss die Differenz meist aus Eigenkapital kommen.
Warum genügt der Bank der Marktwert nicht?
Der Bank genügt der Marktwert nicht, weil sie über die gesamte Laufzeit abgesichert sein muss. Der Marktwert gilt für einen Stichtag. Fallen die Preise in einigen Jahren, wäre ein auf den Marktwert gestütztes Darlehen nicht mehr gedeckt. Die BelWertV verlangt deshalb, vorübergehende Wertschwankungen und spekulative Elemente auszuschalten.
Ein Marktwertgutachten eines Sachverständigen hilft dennoch, zum Beispiel bei ungewöhnlichen Objekten, bei Erbauseinandersetzungen oder wenn ein Kaufpreis deutlich vom üblichen Niveau abweicht. Die Bank prüft es und leitet daraus mit eigenen Abschlägen den Beleihungswert ab.
| Wert | Wer setzt ihn fest | Zweck |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Käufer und Verkäufer | Gegenleistung im Kaufvertrag |
| Marktwert | Sachverständiger oder Bank | aktueller Markt zum Stichtag |
| Beleihungswert | Bank nach BelWertV | dauerhafte Sicherheit für das Darlehen |
Was passiert, wenn der Kaufpreis über dem Marktwert liegt?
Liegt der Kaufpreis über dem Marktwert, finanziert die Bank den Überhang meist nicht oder nur gegen mehr Eigenkapital. Für Käufer bedeutet das, dass ein hoher Preis nicht nur teuer ist, sondern auch die Finanzierung erschwert. Kapitalanleger sollten den Preis deshalb am nachhaltigen Ertrag messen und nicht an der Verhandlungslage.
Rechenbeispiel: Kaufpreis über Marktwert
- Annahme: Kaufpreis 420.000 €, Marktwert laut Bank 400.000 €, Beleihungswert 330.000 €.
- Überhang über dem Marktwert: 420.000 € minus 400.000 € = 20.000 €.
- Abstand des Beleihungswerts zum Kaufpreis: 420.000 € minus 330.000 € = 90.000 €.
Die Bank rechnet mit 330.000 € Sicherheit; die 20.000 € Überhang erwartet sie in der Regel aus Eigenkapital.
Häufige Fragen
Brauche ich für die Finanzierung ein eigenes Gutachten?
In den meisten Fällen nicht. Die Bank bewertet selbst. Ein eigenes Gutachten kann bei besonderen Objekten oder Preisstreitigkeiten sinnvoll sein.
Ist der Bodenrichtwert der Marktwert des Grundstücks?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Er ist ein Baustein, ersetzt aber keine Bewertung des einzelnen Grundstücks.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.