Mietkauf bezeichnet eine Vereinbarung, bei der Sie ein Objekt zunächst mieten und es später zu einem vorab festgelegten Preis kaufen dürfen oder müssen. Das Gesetz kennt dafür keinen eigenen Vertragstyp, es ist eine Kombination aus Mietvertrag und Kaufoption oder Kaufvertrag. Für die Bank ist das heikel, weil Nutzung und Eigentum über Jahre auseinanderfallen.
Das Wichtigste
- Solange Sie nur Mieter sind, gehört Ihnen das Objekt nicht. Die Bank kann daran noch keine Grundschuld zu ihren Gunsten sichern.
- Wer sich zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, braucht nach § 311b Abs. 1 BGB eine notarielle Beurkundung. Ein privater Mietkaufvertrag genügt nicht.
- Angerechnete Mietanteile zählen nur dann als Eigenkapital, wenn der Vertrag sie klar ausweist und Zahlungen belegt sind.
- Ohne eingetragene Vormerkung kann der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich anderweitig belasten oder verkaufen.
Warum zögern Banken beim Mietkauf?
Banken zögern, weil beim Mietkauf Käufer und Eigentümer lange nicht identisch sind. Der Mietvertrag nach § 535 BGB gibt Ihnen nur den Gebrauch der Sache gegen Miete. Die Bank finanziert aber den Erwerb und braucht dafür Eigentum, eine Grundschuld im Grundbuch und einen klar bezifferten Kaufpreis. Alles davor ist aus ihrer Sicht ein Schwebezustand.
Dazu kommen die Risiken für Sie: Der Verkäufer kann in dieser Zeit zahlungsunfähig werden, das Objekt kann belastet werden, und gezahlte Mietanteile sind bei einem Rücktritt womöglich verloren. Die Bank prüft deshalb jede Klausel zur Anrechnung und zur Rückabwicklung.
| Gestaltung | Wer ist gebunden | Sicht der Bank |
|---|---|---|
| Mietvertrag mit Ankaufsrecht | Nur der Verkäufer | Käufer kann aussteigen, Sicherheit unklar |
| Mietvertrag mit Kaufpflicht | Beide Seiten | Beurkundung nötig, Kaufpreis steht fest |
| Kaufvertrag mit Ratenzahlung | Beide Seiten | Eigentum erst nach Zahlung, Grundschuld offen |
| Mietvertrag mit Vorkaufsrecht | Nur der Verkäufer | Kein fester Preis, nicht finanzierbar |
Was verlangt die Bank beim späteren Kauf?
Beim späteren Kauf behandelt die Bank den Vorgang wie jeden anderen Immobilienkauf. Sie verlangt den notariellen Kaufvertrag, den aktuellen Grundbuchauszug, Ihre Einkommensnachweise und einen Nachweis über die angerechneten Beträge.
Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital entsteht aus der Miete?
- Annahme: Kaufpreis 280.000 €, Mietdauer 5 Jahre, also 60 Monate. Von der Monatsmiete werden 300 € auf den Kaufpreis angerechnet.
- Angerechnet: 300 € × 60 = 18.000 €. Restkaufpreis: 280.000 € minus 18.000 € = 262.000 €.
- Kaufnebenkosten, angenommen 7 % vom Kaufpreis: 280.000 € × 0,07 = 19.600 €.
- Erkennt die Bank die 18.000 € an, bleiben von den Nebenkosten 19.600 € minus 18.000 € = 1.600 € aus anderen Mitteln.
Die angerechnete Miete deckt fast alle Nebenkosten. Das gilt aber nur, wenn die Bank sie als Eigenkapital akzeptiert.
Häufige Fragen
Kann ich angerechnete Miete als Eigenkapital einbringen?
Möglich ist es, wenn Anrechnung und Zahlungen eindeutig belegt sind. Die Bank entscheidet im Einzelfall, ob sie den Betrag wie Eigenkapital behandelt.
Braucht ein Mietkauf einen Notar?
Sobald sich eine Seite zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, ist nach § 311b Abs. 1 BGB eine notarielle Beurkundung nötig. Lassen Sie die Gestaltung vorab vom Notar prüfen.
Wie sichere ich mich gegen einen Weiterverkauf ab?
Üblich ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung gegenüber späteren Verfügungen des Verkäufers.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.