Objektunterlagen sind alle Dokumente zur Immobilie, die die Bank für Wertermittlung und Sicherheitenprüfung braucht, etwa Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Fotos und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Welche genau, hängt von der Objektart ab. Fehlen sie, bleibt die Zusage unter Vorbehalt.
Das Wichtigste
- Für jedes Objekt verlangt die Bank mindestens Exposé oder Kaufvertragsentwurf, einen aktuellen Grundbuchauszug und die Flurkarte.
- Bei Häusern kommen Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raums, Baubeschreibung und Fotos hinzu.
- Bei Eigentumswohnungen gehört die Teilungserklärung dazu, mit der das Grundstück nach § 8 WEG in Wohnungen aufgeteilt wurde.
- Erkennbare Mängel führen nach § 4 Abs. 3 BelWertV zu einem gesonderten Abschlag. Aktuelle Fotos helfen, den Zustand sauber einzuordnen.
Welche Unterlagen gehören zu welcher Objektart?
Die Bank verlangt je nach Objektart unterschiedliche Unterlagen, weil sie unterschiedlich bewertet. Beim Einfamilienhaus zählen Fläche, Zustand und Lage, beim Mehrfamilienhaus zusätzlich die Mieten, bei der Wohnung die Gemeinschaft der Eigentümer. Die Tabelle zeigt, was jeweils über die Grundausstattung hinaus verlangt wird.
| Objektart | Zusätzlich verlangt | Wozu |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Grundrisse, Schnitte, Flächen- und Raumberechnung, Fotos | Fläche und Zustand prüfen |
| Eigentumswohnung | Teilungserklärung, Aufteilungsplan | Sondereigentum abgrenzen |
| Mehrfamilienhaus | Mietliste, Mietverträge | Erträge ansetzen |
| Neubau vom Bauträger | Baubeschreibung, Baugenehmigung, Ratenplan | Bautenstand bewerten |
| Grundstück zum Bauen | Bebauungsplan, Baugenehmigung | Bebaubarkeit sichern |
Warum prüft die Bank so genau?
Die Bank prüft genau, weil das Objekt ihre Sicherheit ist. Sie ermittelt daraus den Beleihungswert, und der hängt von Fläche, Zustand und Nutzung ab. Stimmen Exposé und Unterlagen nicht überein, rechnet sie mit dem niedrigeren Wert. Das verändert Darlehenshöhe und Eigenkapitalbedarf.
Rechenbeispiel: Wenn die Fläche abweicht
- Annahme: Exposé nennt 90 m² Wohnfläche, Preisansatz 3.500 € je m². Wert nach Exposé: 90 × 3.500 € = 315.000 €.
- Die Flächenberechnung ergibt 84 m², weil Dachschrägen anteilig zählen. Wert damit: 84 × 3.500 € = 294.000 €.
- Angenommene Beleihung 80 % des Wertes: 80 % von 315.000 € = 252.000 €, dagegen 80 % von 294.000 € = 235.200 €.
- Unterschied im Darlehen: 252.000 € minus 235.200 € = 16.800 €.
Die abweichende Fläche senkt den Ansatz um 21.000 € und das mögliche Darlehen um 16.800 €. Dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen.
Häufige Fragen
Wer besorgt die Objektunterlagen?
Exposé, Pläne und Berechnungen kommen meist vom Verkäufer oder Makler. Den Grundbuchauszug kann der Eigentümer oder mit dessen Vollmacht der Käufer beschaffen.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Die Bank gibt die Zusage dann nur unter dem Vorbehalt, dass sie nachgereicht werden. Ausgezahlt wird erst, wenn alles vollständig vorliegt.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.