Eine Umschuldung ersetzt ein bestehendes Darlehen durch ein neues, meist bei einer anderen Bank. Die neue Bank löst die alte Forderung ab und braucht dafür eine Sicherheit. Sie prüft deshalb dieselben Punkte wie bei einer Neufinanzierung: Einkommen, Objekt und Grundbuch.
Das Wichtigste
- Die neue Bank zahlt die Restschuld direkt an die Altbank. Der Kunde erhält kein Geld in die Hand.
- Die bestehende Grundschuld kann auf die neue Bank übertragen werden, alternativ wird sie gelöscht und neu eingetragen.
- Die Bank verlangt aktuelle Unterlagen: Saldenbestätigung, Grundbuchauszug, Einkommensnachweise.
- Kosten entstehen für Notar und Grundbuch, bei vorzeitigem Wechsel zusätzlich eine Entschädigung an die Altbank.
Wie läuft die Umschuldung bei der Grundschuld?
Bei der Umschuldung gibt es zwei Wege für die Grundschuld: Abtretung an die neue Bank oder Löschung und Neueintragung. Die Abtretung spart meist Kosten, weil die Grundschuld im Grundbuch bleibt und nur der Gläubiger wechselt. Da die Grundschuld als Sicherungsgrundschuld an die Forderung gebunden ist, kann der Eigentümer die Einreden aus der Sicherungsabrede auch gegenüber einem späteren Erwerber geltend machen (§ 1192 Abs. 1a BGB). Die neue Bank prüft deshalb die Sicherungsabrede mit.
Die Altbank muss die Abtretung erklären und die Unterlagen herausgeben. Bei einer Abtretung nach den Regeln über die Hypothek ist dafür eine schriftliche Erklärung des bisherigen Gläubigers nötig (§ 1154 BGB). Die neue Bank prüft zusätzlich die Haushaltsrechnung, den Beleihungswert und die Bonität. Sie wird die Auszahlung erst freigeben, wenn die Abtretung gesichert ist.
| Merkmal | Abtretung | Neueintragung |
|---|---|---|
| Grundbuch | bleibt, Gläubiger wechselt | alte Löschung, neuer Eintrag |
| Notar und Grundbuch | meist günstiger | meist teurer |
| Zeitaufwand | geringer | höher, auch wegen Löschung |
| Voraussetzung | Altbank stimmt zu | Löschungsbewilligung der Altbank |
| Rang im Grundbuch | bleibt erhalten | neuer Rang |
Rechenbeispiel: Kostenvergleich der beiden Wege
- Annahme: Restschuld 150.000 €, Grundschuld über 200.000 € besteht seit zwölf Jahren.
- Annahme: Abtretung kostet in Summe 450 € für Notar und Grundbuch.
- Annahme: Neueintragung kostet 1.100 €, dazu 250 € für die Löschung der alten Grundschuld, zusammen 1.350 €.
- Unterschied: 1.350 € minus 450 € = 900 €.
Die Abtretung ist in diesem angenommenen Fall um 900 € günstiger. Ob sie möglich ist, hängt von der Altbank und der Sicherungsabrede ab.
Häufige Fragen
Muss die Altbank der Abtretung zustimmen?
Das richtet sich nach der Sicherungsabrede im alten Vertrag. Praktisch klären beide Banken die Abtretung untereinander, bevor die Auszahlung freigegeben wird.
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?
Meist am Ende der Zinsbindung. Davor kommt es auf Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung an. Rechnen Sie beides vorher durch.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.