Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person oder Stelle das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Es kann gesetzlich bestehen, etwa für die Gemeinde nach dem BauGB oder für Mieter nach § 577 BGB, oder vertraglich vereinbart sein. Die Bank zahlt erst, wenn klar ist, dass es nicht ausgeübt wird.
Das Wichtigste
- Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben.
- Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
- Mieter haben nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder wird.
- Ein dingliches Vorkaufsrecht ist als Belastung im Grundbuch eingetragen (§ 1094 BGB). Die Bank sieht es im Auszug und bewertet seine Wirkung.
Welche Vorkaufsrechte gibt es?
Es gibt gesetzliche, schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrechte. Gesetzlich sind das Recht der Gemeinde, das für bestimmte Gebiete wie Sanierungsgebiete gilt, und das Mieterrecht bei umgewandelten Wohnungen. Schuldrechtlich vereinbaren Parteien es in einem Vertrag, es wirkt nur zwischen ihnen. Dinglich wird es im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber dem jeweiligen Eigentümer.
| Art | Grundlage | Wirkung für die Bank |
|---|---|---|
| Gemeinde | BauGB (§§ 24, 28) | Auszahlung erst nach Zeugnis oder Fristablauf |
| Mieter | § 577 BGB | Verzicht oder Fristablauf nachweisen |
| Vertraglich, schuldrechtlich | § 463 BGB | Nur zwischen den Parteien, Vertrag prüfen |
| Dinglich | § 1094 BGB | Eintrag im Grundbuch, Rang prüfen |
Wie wirkt es auf Kaufvertrag und Bank?
Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, entfällt für den Verkäufer die Pflicht, dem Käufer das Eigentum zu verschaffen. Bei der Gemeinde ergeht dazu ein Verwaltungsakt, das Eigentum geht auf sie über. Ihr Darlehen wird dann nicht mehr gebraucht. Deshalb wartet die Bank mit der Auszahlung, bis das Negativzeugnis der Gemeinde oder der Verzicht des Mieters vorliegt.
Rechenbeispiel: Wartezeit bis zum Negativzeugnis
- Annahme: Kaufvertrag am 10. März, Mitteilung an die Gemeinde am 12. März.
- Frist der Gemeinde: drei Monate, also bis 12. Juni. Das sind 19 + 30 + 31 + 12 = 92 Tage.
- Die Gemeinde stellt das Negativzeugnis am 4. April aus. Das sind 19 + 4 = 23 Tage nach der Mitteilung.
- Die Bank zahlt nach Zeugnis und den übrigen Voraussetzungen aus, ohne die 92 Tage abzuwarten.
Mit dem Zeugnis verkürzt sich die Wartezeit um 69 Tage (92 minus 23). Ohne Zeugnis müsste die Bank die volle Frist abwarten.
Häufige Fragen
Muss ich selbst bei der Gemeinde nachfragen?
In der Regel übernimmt der Notar die Mitteilung. Sie sollten ihn aber nach dem Stand des Negativzeugnisses fragen, weil die Bank es für die Auszahlung braucht.
Gilt das Mietervorkaufsrecht bei jedem Verkauf?
Nein. Es gilt beim Verkauf an einen Dritten, wenn an den Wohnräumen Wohnungseigentum begründet wurde oder wird. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters besteht es nicht.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.