Umwandlungsverbot und Aufteilung

Aus einem Mietshaus dürfen nur dort keine Eigentumswohnungen ohne Genehmigung werden, wo eine Landesregierung das per Verordnung bestimmt hat. Das Baugesetzbuch kennt dafür zwei Wege: den Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB und den Genehmigungsvorbehalt in Gebieten einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Ohne eine solche Verordnung ist die Aufteilung genehmigungsfrei.

Der Begriff Umwandlungsverbot ist deshalb ungenau. Gemeint ist ein Genehmigungsvorbehalt: Die Aufteilung ist nicht verboten, sie braucht eine Genehmigung, die nur in bestimmten Fällen versagt werden darf. Wo der Vorbehalt gilt, trägt das Grundbuchamt die Aufteilung ohne Genehmigung allerdings nicht ein, und damit ist sie praktisch blockiert.

Nach § 250 Abs. 1 BauGB braucht die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung, wenn das Gebäude in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, das die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat. Was ein angespannter Wohnungsmarkt ist, beschreibt § 201a BauGB. Der Vorbehalt gilt nur für Wohngebäude, die schon bei Inkrafttreten der Verordnung bestanden.

Ausgenommen sind Häuser mit nicht mehr als fünf Wohnungen und Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Die Landesverordnung darf die Grenze auf eine Zahl zwischen drei und 15 Wohnungen verschieben. Sie muss begründet werden und tritt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.

Der zweite Weg setzt eine Gemeindesatzung voraus. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann eine Gemeinde Gebiete bezeichnen, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll, die sogenannte soziale Erhaltungssatzung oder Milieuschutzsatzung. In diesen Gebieten brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung.

Die Aufteilung in Wohnungseigentum erfasst die Satzung allein noch nicht. Dafür muss die Landesregierung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zusätzlich per Verordnung bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum in diesen Gebieten nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Diese Verordnung gilt höchstens fünf Jahre. Es braucht also beides: die Satzung der Gemeinde und die Verordnung des Landes.

Beide Vorbehalte verfolgen dasselbe Ziel, Mietwohnungen zu erhalten, unterscheiden sich aber in Voraussetzungen und Ausnahmen. Wo beide gelten könnten, geht nach § 250 Abs. 7 BauGB der Vorbehalt aus § 250 vor, es sei denn, das Haus fällt dort wegen seiner geringen Wohnungszahl nicht unter die Genehmigungspflicht.

Auch wo ein Vorbehalt gilt, ist die Genehmigung in bestimmten Fällen zu erteilen. Beide Vorschriften nennen ähnliche Gründe, etwa die Aufteilung unter Miterben, den Verkauf an Familienangehörige zur Selbstnutzung oder Ansprüche, die bereits durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert sind. § 250 Abs. 3 BauGB nennt zusätzlich den Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung.

Für Aufteiler besonders wichtig ist eine Ausnahme im Milieuschutzgebiet. Nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung des Wohnungseigentums nur an die Mieter zu verkaufen. Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen nach § 577a BGB verkürzt sich dann. Für einen Verkauf an Kapitalanleger taugt dieser Weg nicht, für einen Mieterverkauf kann er die Lösung sein.

Der Genehmigungsvorbehalt wirkt über das Grundbuch. Nach § 250 Abs. 5 BauGB darf das Grundbuchamt in einem Gebiet mit Verordnung die Aufteilung nur eintragen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Im Milieuschutzgebiet gilt über die Verweisung in § 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB Entsprechendes.

Ohne Eintragung entstehen keine Wohnungsgrundbücher, ohne Wohnungsgrundbücher gibt es keine Einzelverkäufe und keine Pfandfreigaben. Ein Aufteilerprojekt, dessen Genehmigung versagt wird, bleibt ein Mietshaus. Wie die Aufteilung im Grundbuch abläuft, wenn keine Genehmigung nötig ist, beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen.

In Rheinland-Pfalz ist derzeit keine Verordnung ersichtlich, die die Aufteilung unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Die Übersicht des Deutschen Notarinstituts mit Stand 9. Januar 2026 führt unter den Ländern mit einer Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB unter anderem Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern auf, Rheinland-Pfalz nicht. Auch eine Verordnung nach § 250 BauGB ist für Rheinland-Pfalz nicht ersichtlich.

Erhaltungssatzungen gibt es in Rheinland-Pfalz dennoch, etwa in Mainz und Ludwigshafen, wie die Übersicht im zweiten Teil zeigt. Sie können Bauvorhaben im Gebiet genehmigungspflichtig machen und ein gemeindliches Vorkaufsrecht auslösen, betreffen die Aufteilung aber nicht, solange das Land keine Verordnung erlässt. Für Koblenz nennt die Übersicht keinen Link. Weil sich die Lage durch eine neue Verordnung jederzeit ändern kann, gehört eine Anfrage bei der Gemeinde in jede Projektprüfung.

Banken finanzieren ein Aufteilerprojekt erst, wenn feststeht, dass die Aufteilung eingetragen werden kann. In Gebieten ohne Verordnung genügt meist der Nachweis über die Rechtslage, in Gebieten mit Verordnung die Genehmigung. Planen Sie die Prüfung deshalb vor den Kaufvertrag, nicht danach, und lassen Sie sich die Genehmigungsfreiheit schriftlich bestätigen, wenn die Gemeinde das anbietet.

Unabhängig vom Genehmigungsvorbehalt gelten die Rechte der Mieter, vor allem das Vorkaufsrecht und die Kündigungssperrfrist. Sie bestimmen, wie schnell eine Wohnung an einen Selbstnutzer verkauft werden kann. Einzelheiten stehen im Beitrag Mieterrechte bei der Umwandlung, die Finanzierung des Projekts im Beitrag Globaldarlehen und Pfandfreigabe.

Diese Fragen klären Sie, bevor Sie ein Haus zum Aufteilen kaufen:

Ein allgemeines Umwandlungsverbot gibt es nicht, aber zwei Genehmigungsvorbehalte, die überall dort greifen, wo ein Land sie eingeführt hat. In Rheinland-Pfalz ist das derzeit nicht ersichtlich, die Prüfung bleibt trotzdem Teil jedes Projekts. Wie wir Kapitalanlagen finanzieren, lesen Sie auf der Seite Kapitalanlage finanzieren, für Aufteilerprojekte auf der Seite Aufteiler finanzieren.