Mehrfamilienhaus in Andernach finanzieren

Die Bank rechnet ein Mehrfamilienhaus in Andernach über die nachhaltige Miete: vereinbarte Nettokaltmiete minus Bewirtschaftung ergibt den Ertrag, aus dem sie Beleihungswert und Kapitaldienstfähigkeit ableitet. In der Andernacher Kernstadt liegt die Kaltmiete nach dem Bericht der Kreissparkasse Mayen im Schnitt bei 9,60 Euro je Quadratmeter, eine Wohnung kostet 2.720 Euro, die Mietrendite beträgt 4,2 Prozent. Das entspricht rechnerisch dem rund 24-fachen der Jahreskaltmiete.

Andernach liegt damit bei der Miete näher an Koblenz, beim Kaufpreis aber deutlich darunter. Der Koblenzer Marktbericht der Sparkasse Koblenz deckt Andernach nicht ab, die belastbaren Zahlen kommen aus dem Bericht der Kreissparkasse Mayen. Die allgemeinen Regeln zu Eigenkapital, Ertragswert und Kapitaldienst stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.

Die Mieten in der Andernacher Kernstadt sind seit 2017 um rund die Hälfte gestiegen, von rund 6,35 Euro auf rund 9,50 Euro je Quadratmeter. In den letzten zwölf Monaten legten sie nach dem Bericht der Kreissparkasse Mayen um 3,2 Prozent zu, die Kaufpreise für Wohnungen um 1,5 Prozent.

Für ein Mehrfamilienhaus ist diese Reihenfolge günstig: Steigt die Miete schneller als der Preis, trägt der Ertrag mehr Darlehen. Die Bank rechnet trotzdem nur mit der heute vereinbarten Miete. Alte Mietverträge unter dem Marktniveau drücken den Beleihungswert, auch wenn das Potenzial belegbar ist. Legen Sie deshalb eine Mieterliste mit Mietbeginn und letzter Mieterhöhung je Einheit vor.

Ja, die Andernacher Stadtteile bringen mehr Rendite als die Kernstadt. In Eich und Miesenheim liegt die Mietrendite nach dem Bericht der Kreissparkasse Mayen bei 5,1 Prozent, in Kell und Namedy bei 4,9 Prozent, in der Kernstadt bei 4,2 Prozent. Der Grund sind die Kaufpreise: Eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet in Eich 1.930 Euro je Quadratmeter, in der Kernstadt 2.770 Euro.

Die Miete sinkt in den Stadtteilen weniger stark als der Preis. Sie liegt zwischen 8,25 Euro in Eich und 8,90 Euro in Kell, in der Kernstadt bei 9,90 Euro. Für die Bank zählt neben der Rendite, ob sich eine Wohnung nach dem Auszug wieder vermieten lässt. Die Kernstadt hat dafür die breitere Nachfrage, die Stadtteile den günstigeren Einstieg.

Ein ganzes Haus kostet in Andernach je Quadratmeter deutlich weniger als einzelne Wohnungen. Eine eigene Klasse für Mehrfamilienhäuser führt der Bericht der Kreissparkasse Mayen nicht, die nächste ist das Zweifamilienhaus. In der Kernstadt kostet es im Schnitt 351.800 Euro oder 2.010 Euro je Quadratmeter, eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern dagegen 2.770 Euro.

Die Wohnungspreise sind für Ihr Mehrfamilienhaus ein Vergleichsmaßstab, kein Wert. Die Bank bewertet das Haus als Ganzes über den Ertragswert. Wer den Kaufpreis aus der Summe der Einzelwohnungen ableitet, zahlt schnell mehr, als die Bank beleiht. Wie der Gutachter vorgeht, erklärt der Ratgeber Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Die Andernacher Kernstadt hat nach dem Bericht der Kreissparkasse Mayen mittlere, gute und sehr gute Wohnlagen, eine einfache Wohnlage weist der Bericht nicht aus. In mittlerer Lage reicht die Miete von 6,55 bis 8,35 Euro je Quadratmeter, in sehr guter Lage von 10,90 bis 15,65 Euro.

Für die Bank entscheidet die Wohnlage, welche Miete dauerhaft erzielbar ist. Ein Haus in mittlerer Lage mit Mieten von 11 Euro liegt über der Spanne seiner Lage, und der Gutachter fragt nach. Ein Haus in guter Lage mit Mieten von 8 Euro liegt am unteren Rand, das ist belegbares Potenzial, aber keine Zusage.

Der Rhein spielt eine Rolle, weil die Bank für das beliehene Haus eine Wohngebäudeversicherung verlangt und die Lage in den Wert eingeht. Bei einem Andernacher Mehrfamilienhaus in Rheinnähe fragt die Bank nach dem Schutz gegen Elementarschäden, weil ein Wasserschaden mehrere Mieten zugleich ausfallen lässt.

Die Hochwassergefahrenkarten des Landes Rheinland-Pfalz zeigen für ein häufiges, ein hundertjährliches und ein extremes Hochwasser die Ausdehnung und Wassertiefe. Klären Sie vor dem Kauf, ob eine Elementarversicherung besteht und übergeht, und legen Sie den Nachweis zu den Objektunterlagen.

Ein Haus mit fünf Wohnungen zu je 66 Quadratmetern trägt bei der Durchschnittsmiete der Andernacher Kernstadt rund 33.300 Euro Kapitaldienst im Jahr. Die Rechnung ist ein Modell mit den Werten der Kreissparkasse Mayen, kein Angebot. Welcher Darlehensbetrag daraus wird, hängt von Kondition, Tilgung und Bank ab.

Die Bank zieht mindestens 15 Prozent der Miete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab und stellt den Rest dem Kapitaldienst gegenüber. Reicht er nicht, rechnet sie Ihr übriges Einkommen dazu, siehe Kapitaldienstfähigkeit.

FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied, auf der anderen Rheinseite, und arbeitet deutschlandweit. Bei einem Andernacher Mehrfamilienhaus ordne ich zuerst Stadtteil und Wohnlage ein, weil sie bestimmen, welche Miete die Bank dauerhaft ansetzt.