Mehrfamilienhaus in Koblenz finanzieren

Bei einem Mehrfamilienhaus in Koblenz liegt der Kaufpreis häufiger über dem Wert, den die Bank aus der Miete ableitet, als in Neuwied oder Andernach. Der Grund ist der Kaufpreisfaktor. Nach dem Marktbericht der Sparkasse Koblenz 2026 kostet eine Wohnung in Koblenz im Schnitt 3.190 Euro je Quadratmeter, die Kaltmiete liegt bei 10,35 Euro, die Mietrendite bei 3,9 Prozent. Rechnerisch entspricht das dem rund 26-fachen der Jahreskaltmiete.

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus über den Ertragswert, also über die nachhaltige Miete nach Abzug der Bewirtschaftung. Je höher der Faktor, den der Verkäufer verlangt, desto größer wird der Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert. Diesen Abstand tragen Sie mit Eigenkapital, mit einer Zusatzsicherheit oder mit einer Bank, deren Richtlinie mehr Spielraum lässt. Die allgemeinen Regeln stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.

Die höchste Mietrendite in Koblenz hat Kesselheim mit 4,5 Prozent, gefolgt von Metternich mit 4,4 Prozent. Die niedrigste hat Bubenheim mit 3,6 Prozent. Das zeigt der Marktbericht der Sparkasse Koblenz für alle 16 Teilmärkte der Stadt. Die Miete für eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern reicht dabei von 9,55 Euro in Kesselheim und Bubenheim bis 11,75 Euro in Altstadt, Mitte und Süd.

Hohe Rendite und hohe Miete fallen in Koblenz nicht zusammen. Altstadt, Mitte und Süd verbinden die höchste Miete mit 4,3 Prozent Rendite, Kesselheim erreicht die höchste Rendite über günstige Kaufpreise. Für die Bank ist der Teilmarkt der Maßstab, an dem sie die Mieten Ihres Hauses prüft. Eine Miete von 12 Euro ist in der Südlichen Vorstadt plausibel, in Kesselheim liegt sie deutlich über dem Schnitt und braucht eine Begründung.

In Koblenz sind die Kaufpreise seit ihrem Hoch 2021 und 2022 um rund 16 Prozent gefallen, die Mieten sind im selben Zeitraum weiter gestiegen. Im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd lagen Wohnungen nach dem Bericht der Sparkasse Koblenz 2018 bei rund 2.790 Euro je Quadratmeter, erreichten rund 3.690 Euro und liegen heute bei rund 3.110 Euro. Die Kaltmiete stieg von 9,55 Euro auf 11,15 Euro.

Für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist das die wichtigste Bewegung. Die Bank rechnet mit der Miete, und die ist heute höher als zum Preishoch. Ein Haus, das 2022 zu teuer für seinen Ertrag war, kann heute bei niedrigerem Preis und höherer Miete in die Richtlinie passen. Eine Zusage über künftige Mietsteigerungen gibt der Bericht nicht, und auch die Bank rechnet nur mit der heute vereinbarten Miete.

Ein Koblenzer Altbau bis Baujahr 1950 kostet nach dem Bericht der Sparkasse Koblenz zwischen 1.640 Euro je Quadratmeter unsaniert und 3.330 Euro saniert. Die Miete reicht von 6,15 bis 12,20 Euro. Damit markieren 3.330 Euro in dieser Klasse faktisch die Obergrenze, und zwar für den sanierten Zustand.

Gründerzeithäuser, wie sie etwa in der Südlichen Vorstadt stehen, sind bei Käufern gefragt, für die Bank aber vor allem eine Frage der Restnutzungsdauer und des Energiestandards. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto niedriger der Ertragswert. Liegt der Kaufpreis über der Spanne seiner Baujahresklasse, muss er sich über Lage, Vermietungsstand und Modernisierung erklären. Eine anstehende Sanierung lässt sich mitfinanzieren, wenn die Miete danach den Kapitaldienst trägt, siehe Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Ein ganzes Haus kostet in Koblenz je Quadratmeter etwas weniger als einzelne Wohnungen, der Abstand ist aber kleiner als in Neuwied. Eine eigene Klasse für Mehrfamilienhäuser führt der Bericht der Sparkasse Koblenz nicht, die nächste ist das Zweifamilienhaus. Es kostet in Altstadt, Mitte und Süd im Schnitt 442.200 Euro oder 2.680 Euro je Quadratmeter, eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern 2.880 Euro.

Die Wohnungspreise sind für Ihr Mehrfamilienhaus ein Vergleichsmaßstab, kein Wert. Die Bank bewertet das Haus als Ganzes. Orientiert sich der Kaufpreis an der Summe der Einzelwohnungen, liegt er meist über dem Beleihungswert. Wie der Gutachter vorgeht, erklärt der Ratgeber Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Rhein und Mosel spielen eine Rolle, weil die Bank für das beliehene Haus eine Wohngebäudeversicherung verlangt und die Lage in den Wert eingeht. Bei einem Mehrfamilienhaus in Ufernähe fragt die Bank gezielt nach dem Schutz gegen Elementarschäden, denn ein Wasserschaden trifft hier gleich mehrere Mietparteien und damit den Ertrag, aus dem der Kredit bezahlt wird.

Die Hochwassergefahrenkarten des Landes Rheinland-Pfalz zeigen für Rhein und Mosel, wie weit ein häufiges, ein hundertjährliches und ein extremes Hochwasser reicht. Klären Sie vor dem Kauf, ob eine Elementarversicherung besteht und übergeht, und legen Sie den Nachweis zu den Objektunterlagen.

Ein Haus mit acht Wohnungen zu je 60 Quadratmetern trägt bei der Durchschnittsmiete von Altstadt, Mitte und Süd rund 57.500 Euro Kapitaldienst im Jahr. Die Rechnung ist ein Modell mit den Werten der Sparkasse Koblenz, kein Angebot. Welcher Darlehensbetrag daraus wird, hängt von Kondition, Tilgung und Bank ab.

Die Bank zieht mindestens 15 Prozent der Miete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab und stellt den Rest dem Kapitaldienst gegenüber. Weil der Kaufpreisfaktor in Koblenz hoch ist, reicht dieser Betrag bei vielen Objekten nicht für eine volle Finanzierung. Dann rechnet die Bank Ihr übriges Einkommen dazu, siehe Kapitaldienstfähigkeit.

FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied, wenige Kilometer rheinabwärts, und arbeitet deutschlandweit. Bei einem Koblenzer Mehrfamilienhaus prüfe ich zuerst den Abstand zwischen Kaufpreis und Ertragswert, weil er über Eigenkapital und Bankauswahl entscheidet.