Mehrfamilienhaus in Neuwied finanzieren

Die Bank rechnet ein Mehrfamilienhaus in Neuwied über die Miete: Sie nimmt die vereinbarte Nettokaltmiete, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und leitet daraus den Ertragswert und die Kapitaldienstfähigkeit ab. Der Kaufpreis ist dabei nur eine Obergrenze, die Miete bestimmt, wie viel Darlehen das Haus trägt.

Neuwied hat für diese Rechnung eine günstige Ausgangslage. Im Teilmarkt Heddesdorf und Innenstadt kostet eine Wohnung nach dem Marktbericht der Sparkasse Neuwied 2026 im Schnitt 2.340 Euro je Quadratmeter, die Kaltmiete liegt bei 8,20 Euro, die Mietrendite bei 4,2 Prozent im Jahr. Rechnerisch entspricht das dem rund 24-fachen der Jahreskaltmiete. Seit 2018 ist die Miete dort von rund 5,75 Euro ohne Unterbrechung gestiegen, auch als die Kaufpreise nach 2022 nachgaben.

Die allgemeinen Regeln zu Eigenkapital, Ertragswert und Kapitaldienst stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Hier geht es um das, was in Neuwied dazukommt.

Die fünf Neuwieder Teilmärkte liegen bei den Mieten eng beieinander, mit einer Ausnahme. Eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern bringt nach dem Bericht der Sparkasse Neuwied im Schnitt 8,05 Euro je Quadratmeter in Heddesdorf und Innenstadt, in Niederbieber und in Heimbach-Weis. Feldkirchen und Irlich liegen mit 7,65 Euro darunter, Oberbieber liegt mit 8,10 Euro leicht darüber.

Bei der Rendite führt Oberbieber mit 4,4 Prozent, weil dort Wohnungen mit 2.270 Euro je Quadratmeter am günstigsten sind. Feldkirchen und Irlich haben mit 3,9 Prozent die niedrigste Rendite der Stadt. Für die Bank ist der Teilmarkt der Maßstab, an dem sie die Mieten Ihres Hauses auf Plausibilität prüft. Liegen die vereinbarten Mieten deutlich über dem Schnitt, fragt der Gutachter nach, liegen sie darunter, ist das ein belegbares Potenzial, aber keine Zusage.

Ein ganzes Haus mit mehreren Wohnungen kostet in Neuwied je Quadratmeter deutlich weniger als die gleiche Fläche in einzelnen Eigentumswohnungen. Der Bericht der Sparkasse Neuwied führt keine eigene Klasse für Mehrfamilienhäuser, die nächste ist das Zweifamilienhaus. Es kostet in Heddesdorf und Innenstadt im Schnitt 1.490 Euro je Quadratmeter, eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern 2.340 Euro.

Für Ihre Finanzierung heißt das: Die Wohnungspreise des Berichts sind ein Vergleichsmaßstab, kein Preis für Ihr Haus. Die Bank bewertet das Mehrfamilienhaus als Ganzes über den Ertragswert. Ein Kaufpreis, der sich an Einzelwohnungen orientiert, liegt oft über dem Wert, den die Bank ansetzt, und die Lücke müssen Sie mit Eigenkapital schließen. Wie der Gutachter vorgeht, beschreibt der Ratgeber Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Kleine Wohnungen bringen in Neuwied die höchste Miete je Quadratmeter. Im Teilmarkt Heddesdorf und Innenstadt liegen Wohnungen bis 40 Quadratmeter bei 8,95 Euro, Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern bei 8,05 Euro und größere bei 7,15 Euro. Ein Haus mit vielen kleinen Einheiten erzielt deshalb mehr Miete auf dieselbe Fläche.

Die Bank sieht das differenziert. Mehr Einheiten heißen mehr Mieterwechsel und höhere Verwaltungskosten, die sie bei der Bewirtschaftung ansetzt. Für die Finanzierung zählt daher nicht die höchste Miete je Quadratmeter, sondern ein Wohnungsmix, der sich im Stadtteil dauerhaft vermieten lässt. Legen Sie der Bank eine Mieterliste mit Fläche, Miete und Mietbeginn je Einheit vor, dann prüft der Gutachter an Ihren Zahlen und nicht an Annahmen.

Wohnlage und Baujahr verschieben die Neuwieder Miete stärker als der Stadtteil. Im Teilmarkt Heddesdorf und Innenstadt reicht die Miete in einfacher Wohnlage von 5,70 bis 8,50 Euro je Quadratmeter, in sehr guter Wohnlage von 9,80 bis 12,90 Euro. Die Neuwieder Innenstadt hat alle vier Lagen von einfach bis sehr gut, eine Top-Wohnlage weist der Bericht dort nicht aus.

Beim Baujahr liegt ein Haus bis 1950 je nach Zustand zwischen 5,70 und 8,50 Euro Miete, ein Haus bis 1996 zwischen 7,00 und 10,60 Euro. Bei älteren Häusern zählen für die Bank zusätzlich Restnutzungsdauer, Energiestandard und Modernisierungsjahr. Eine geplante Sanierung lässt sich mit dem Kauf finanzieren, wenn die höhere Miete danach den Kapitaldienst trägt, siehe Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Der Rhein spielt eine Rolle, weil die Bank für das beliehene Haus eine Wohngebäudeversicherung verlangt und die Lage in den Wert eingeht. Liegt ein Neuwieder Mehrfamilienhaus in Rheinnähe, fragt die Bank bei mehreren Mietparteien gezielt nach dem Schutz gegen Elementarschäden, weil ein Wasserschaden hier gleich mehrere Mieten ausfallen lässt.

Die Hochwassergefahrenkarten des Landes Rheinland-Pfalz zeigen für ein häufiges, ein hundertjährliches und ein extremes Hochwasser, wie weit das Wasser reicht. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Verkäufer eine Elementarversicherung hat und ob sie übertragen wird, und legen Sie den Nachweis zu den Objektunterlagen.

Ein Haus mit sechs Wohnungen zu je 65 Quadratmetern trägt bei Neuwieder Durchschnittsmiete rund 32.000 Euro Kapitaldienst im Jahr. Die Rechnung ist ein Modell mit den Werten der Sparkasse Neuwied für Heddesdorf und Innenstadt, kein Angebot. Zins und Tilgung, die daraus bezahlt werden, hängen von Ihrer Bank und Ihrem Fall ab.

Die Bank zieht mindestens 15 Prozent der Miete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab. Was übrig bleibt, stellt sie dem Kapitaldienst gegenüber. Reicht es nicht, rechnet sie Ihr übriges Einkommen dazu. Wie die Bank das genau prüft, steht im Abschnitt Kapitaldienstfähigkeit.

Im Landkreis Neuwied gelten dieselben Bankregeln, die Zahlen unterscheiden sich aber deutlich. Die höchste Mietrendite im Kreis hat nach dem Bericht der Sparkasse Neuwied die Verbandsgemeinde Bad Hönningen mit 4,8 Prozent, die niedrigste die Verbandsgemeinde Asbach mit 3,5 Prozent. Am teuersten sind Wohnungen in der Verbandsgemeinde Unkel mit 2.810 Euro je Quadratmeter, am günstigsten in der Verbandsgemeinde Puderbach mit 1.880 Euro.

In kleineren Orten prüft die Bank zusätzlich, ob sich die Wohnungen nach einem Auszug wieder vermieten lassen. Ein Haus in Bad Hönningen mit hoher Rendite ist für die Bank deshalb nicht automatisch besser als eines in der Neuwieder Innenstadt. Schwerpunkt ist die Region, finanziert wird aber auch außerhalb: FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und arbeitet deutschlandweit.

FinanzPlusImmo sitzt in der Dierdorfer Straße 411 in Neuwied. Bei einem Neuwieder Mehrfamilienhaus lege ich zuerst die Mieterliste an den Teilmarkt an und rechne die Bewirtschaftung, bevor eine Bank das Objekt sieht.