Immobilienpreise Dortmund aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Dortmund: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Dortmund kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 1.432 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 7,10 €/m² kalt. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 2.131 € je m², eine bezugsfreie, also leer übergebene Wohnung 2.379 € je m², 12 Prozent mehr.

Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre. Bezugsfrei heißt beim Gutachterausschuss „selbstgenutztes Wohnungseigentum“: die Wohnung wurde leer verkauft, die Miete in dieser Spalte ist die marktübliche Miete aus dem Bewertungsmodell, keine gezahlte.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Dortmund auf Rang 36 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Dortmund liegt 6 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Dortmund auf Rang 39 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 310 € (Marten) bis 610 € (Dortmund).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Dortmund

Ein Mehrfamilienhaus in Dortmund kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 16,8-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Rechenweg: 1.432 € Kaufpreis je m² geteilt durch (7,10 € Miete je m² × 12 Monate) = 16,8. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.

Bodenrichtwert Dortmund und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Dortmund liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 270 € und 920 € je Quadratmeter, im Mittel der 663 Richtwertzonen bei 440 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.

Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.

Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Dortmund: Verkäufe im Jahr 2025

• 444 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 408 Mio. €.
• 1.550 Eigentumswohnungen verkauft.
• Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser gegenüber Vorjahr: minus 2 Prozent.
• Preisentwicklung Eigentumswohnungen im Weiterverkauf gegenüber Vorjahr: plus 2 Prozent.

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Dortmund

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von 2,6 Prozent liegt darunter, deshalb kommt die Bank meist auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 66 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 121 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Dortmund

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Hagen, Herne, Bochum.

Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.