Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Gelsenkirchen im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Gelsenkirchen werden laut immowelt für rund 1.924 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 1.316 € je m² für vermietete Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 1.180 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Gelsenkirchen, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025.
Mehrfamilienhaus kaufen in Gelsenkirchen: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 983 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 6,00 €/m² kalt. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 1.316 € je m², eine bezugsfreie, also leer übergebene Wohnung 1.469 € je m², 12 Prozent mehr.
| Mehrfamilienhaus | Wohnung, vermietet | Wohnung, bezugsfrei | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 983 € | 1.316 € | 1.469 € |
| Streuung (Standardabweichung) | ± 303 € | ± 543 € | ± 513 € |
| Kaltmiete je m² | 6,00 € | 6,30 € | 6,30 € |
| Liegenschaftszinssatz | 3,4 % | 2,6 % | 2,1 % |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | 30,0 % | 30,0 % | 29,0 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 27 Jahre | 33 Jahre | 35 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 497 m² | 68 m² | 78 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 195 | 61 | 142 |
| Kaufpreisfaktor (eigene Rechnung) | 13,7 fach | 17,4 fach | 19,4 fach |
Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre. Bezugsfrei heißt beim Gutachterausschuss „selbstgenutztes Wohnungseigentum“: die Wohnung wurde leer verkauft, die Miete in dieser Spalte ist die marktübliche Miete aus dem Bewertungsmodell, keine gezahlte.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Gelsenkirchen auf Rang 61 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Gelsenkirchen liegt 35 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Gelsenkirchen auf Rang 59 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 180 € (Schalke-Nord) bis 300 € (Altstadt).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Gelsenkirchen
Ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 13,7-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Rechenweg: 983 € Kaufpreis je m² geteilt durch (6,00 € Miete je m² × 12 Monate) = 13,7. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.
Eigentumswohnung Gelsenkirchen: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Gelsenkirchen kosten je nach Baujahr zwischen 1.410 € und 3.550 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Baujahr | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| bis 1919 | 1.410 € | 5 |
| 1920 bis 1949 | 1.480 € | 9 |
| 1950 bis 1974 | 1.600 € | 101 |
| 1975 bis 1994 | 1.780 € | 45 |
| 1995 bis 2009 | 2.100 € | 15 |
| Neubau, Erstverkauf | 3.550 € | 9 |
Bodenrichtwert Gelsenkirchen und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Gelsenkirchen liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 130 € und 410 € je Quadratmeter, im Mittel der 389 Richtwertzonen bei 215 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Altstadt | 6 | 270 € | 390 € | 300 € |
| Beckhausen | 22 | 160 € | 235 € | 200 € |
| Bismarck | 25 | 165 € | 270 € | 205 € |
| Buer | 59 | 140 € | 410 € | 280 € |
| Bulmke-Hüllen | 23 | 150 € | 270 € | 215 € |
| Erle | 45 | 160 € | 380 € | 225 € |
| Feldmark | 19 | 130 € | 400 € | 225 € |
| Hassel | 23 | 135 € | 320 € | 200 € |
| Heßler | 13 | 190 € | 235 € | 210 € |
| Horst | 23 | 130 € | 250 € | 220 € |
| Neustadt | 2 | 195 € | 225 € | 210 € |
| Resse | 22 | 155 € | 410 € | 255 € |
Alle 18 Stadtteile anzeigen
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Resser Mark | 12 | 130 € | 280 € | 218 € |
| Rotthausen | 20 | 185 € | 290 € | 215 € |
| Schalke | 11 | 185 € | 340 € | 210 € |
| Schalke-Nord | 13 | 134 € | 190 € | 180 € |
| Scholven | 12 | 135 € | 240 € | 192 € |
| Ückendorf | 39 | 175 € | 340 € | 220 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Gelsenkirchen: Verkäufe im Jahr 2025
- 235 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 118 Mio. €.
- 570 Eigentumswohnungen verkauft.
- Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser gegenüber Vorjahr: unverändert.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von 3,4 Prozent liegt darunter, deshalb kommt die Bank meist auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, Kaufpreis und Miete aus den Mittelwerten des Gutachterausschusses.
| Kaufpreis (600 m² × 983 €) | 589.800 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 6,00 € × 12) | 43.200 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 30,0 % (Gutachterausschuss) | 30.240 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 27 Jahren Restnutzungsdauer | 14,64 |
| + Bodenwert 500 m² × 225 € (Baulandpreis mittlere Lage), abgezinst | 30.133 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 472.938 € |
| Anteil am Kaufpreis | 80 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 471.840 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 100 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 80 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 100 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Gelsenkirchen
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen pro m²?
Laut Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen kostete ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen im Auswertungsjahr 2025 rund 983 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 195 Verkäufe). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 16. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Gelsenkirchen?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Gelsenkirchen zum 1. Januar 2026 zwischen 130 und 410 € je Quadratmeter, im Median der 389 Richtwertzonen bei 215 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW. Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Gelsenkirchen üblich?
Ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 13,7-Fache der Jahresnettokaltmiete: 983 € Kaufpreis je m² geteilt durch 6,00 € Miete je m² mal 12. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen?
Im Rechenbeispiel für Gelsenkirchen liegt der Ertragswert der Bank bei rund 80 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 100 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Gelsenkirchen?
Aus den Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025. Erhoben hat sie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen aus den tatsächlichen Kaufverträgen, nicht aus Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Gelsenkirchen?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Gelsenkirchen einen Liegenschaftszins von 3,4 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Essen, Bochum, Herne.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Gelsenkirchen im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.