Immobilienpreise Düsseldorf aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 2.670 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 10,20 €/m² kalt. Für Eigentumswohnungen getrennt nach vermietet und bezugsfrei liegen in den Landesdaten für Düsseldorf keine Werte vor, Preise nach Baujahr stehen weiter unten. Bezugsfreie Wohnungen setzt der Gutachterausschuss Düsseldorf in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 bis zu rund 5 Prozent höher an als vermietete (Abschlag für vermietete Wohnungen bis 5 Prozent).

Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Düsseldorf auf Rang 10 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Düsseldorf liegt 76 Prozent darüber. Beim Kaufpreisfaktor steht Düsseldorf auf Rang 12 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 655 € (Hellerhof) bis 3.425 € (Pempelfort).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Düsseldorf

Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 21,8-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Rechenweg: 2.670 € Kaufpreis je m² geteilt durch (10,20 € Miete je m² × 12 Monate) = 21,8. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.

Eigentumswohnung Düsseldorf: Preise nach Baujahr

Eigentumswohnungen in Düsseldorf kosten je nach Baujahr zwischen 3.476 € und 7.038 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Bodenrichtwert Düsseldorf und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Düsseldorf liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 600 € und 4.200 € je Quadratmeter, im Mittel der 186 Richtwertzonen bei 1.050 €. Zonen, die der Gutachterausschuss ausdrücklich für Mehrfamilienhäuser ausweist, liegen im Mittel bei 1.050 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.

Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.

Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Düsseldorf: Verkäufe im Jahr 2025

• 393 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 675 Mio. €.
• 3.251 Eigentumswohnungen verkauft.
• Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser gegenüber Vorjahr: plus 4 Prozent.
• Preisentwicklung Eigentumswohnungen im Weiterverkauf gegenüber Vorjahr: plus 1 Prozent.

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von 3,3 Prozent liegt darunter, deshalb kommt die Bank meist auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 69 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 116 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Düsseldorf

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Neuss, Ratingen, Krefeld.

Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Mietsituation: Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 52, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.