Immobilienpreise Köln aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Köln: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Köln kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 2.978 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 11,70 €/m² kalt. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 4.239 € je m². Bezugsfreie Wohnungen führen die Landesdaten für Köln nicht getrennt. Bezugsfreie Wohnungen setzt der Gutachterausschuss Köln in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 um rund 6 Prozent höher an als vermietete (Umrechnungskoeffizient für vermietete Wohnungen 0,94).

Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Köln auf Rang 7 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Köln liegt 96 Prozent darüber. Beim Kaufpreisfaktor steht Köln auf Rang 14 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 460 € (Godorf) bis 2.830 € (Bayenthal).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Köln

Ein Mehrfamilienhaus in Köln kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 21,2-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Rechenweg: 2.978 € Kaufpreis je m² geteilt durch (11,70 € Miete je m² × 12 Monate) = 21,2. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.

Eigentumswohnung Köln: Preise nach Baujahr

Eigentumswohnungen in Köln kosten je nach Baujahr zwischen 3.170 € und 6.490 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Bodenrichtwert Köln und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 430 € und 2.930 € je Quadratmeter, im Mittel der 362 Richtwertzonen bei 860 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.

Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.

Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Köln: Verkäufe im Jahr 2025

• 655 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 1.016 Mio. €.
• 4.774 Eigentumswohnungen verkauft.

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Köln

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von 2,9 Prozent liegt darunter, deshalb kommt die Bank meist auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 69 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 115 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Köln

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Leverkusen, Bergisch Gladbach, Bonn.

Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Mietsituation: Grundstücksmarktbericht Köln 2026, S. 146, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.