Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Ulm im Blick?
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Mehrfamilienhaus kaufen in Ulm: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Ulm nennt der Gutachterausschuss für 2025 einen Kaufpreis von 2.300 € je m² Wohnfläche (Mittel, 11 Verkäufe). Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 9,82 € je m² (Stand 12.11.2025). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 3.070 und 7.430 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| ab 5 Wohnungen, Zone A und B (2025) | Ertragsdaten 2024 und 2025 | Ertragsdaten 2025 | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 2.300 € | keine Angabe | keine Angabe |
| Liegenschaftszinssatz | keine Angabe | 1,3 % | 1,3 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 32 Jahre | 32 Jahre | keine Angabe |
| Durchschnittliche Größe | 594 m² | keine Angabe | keine Angabe |
| Ausgewertete Verkäufe | 11 | 16 | 10 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | keine Angabe | 23,9 fach | keine Angabe |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Ulm auf Rang 19 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 4 Städte aus Baden-Württemberg auf dieser Website liegt bei 3.076 € je m², Ulm liegt 25 Prozent darunter.
Eigentumswohnung Ulm: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Ulm kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 3.070 € und 7.430 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| bis 1969 | 3.070 € | 11 |
| 1970 - 1979 | 3.230 € | 76 |
| 1980 - 1989 | 3.520 € | 150 |
| 1990 - 1999 | 3.660 € | 124 |
| 2000 - 2009 | 4.510 € | 40 |
| 2010 - 2019 | 5.220 € | 55 |
| 2020 - 2025 | 5.900 € | 5 |
| Erstkauf | 7.430 € | 57 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Ulm und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Ulm nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2025: Michelsberg 1.050 € je Quadratmeter und Eberhardtstraße 620 €, jeweils Wohnbaufläche mit 3 bis 7 Vollgeschossen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Ulm: Verkäufe im Jahr 2025
- 16 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 27,4 Mio. €.
- 655 Verkäufe von Wohnungseigentum.
- Gebrauchte Eigentumswohnungen: plus 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr laut Preisindex (Immobilienmarktbericht Ulm 2026, S. 38).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Ulm
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Ulm einen Liegenschaftszins von 1,3 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück. Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 2.300 €) | 1.380.000 € |
| Jahresrohertrag (Kaufpreis ÷ Rohertragsfaktor 23,9) | 57.741 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 49.079 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 32 Jahren Restnutzungsdauer | 15,80 |
| + Bodenwert: ohne Ansatz, weil für Ulm kein stadtweiter Mittelwert der Bodenrichtwerte vorliegt, nur einzelne Zonen | 0 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 775.587 € |
| Anteil am Kaufpreis | 56 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.104.000 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 142 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 56 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 142 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Ulm
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Ulm pro m²?
Laut Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm kostete ein Mehrfamilienhaus in Ulm im Jahr 2025 rund 2.300 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 11 Verkäufe; Auswertung „ab 5 Wohnungen, Zone A und B (2025)“). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 17. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Ulm?
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Ulm nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2025: Michelsberg 1.050 € je Quadratmeter und Eberhardtstraße 620 €, jeweils Wohnbaufläche mit 3 bis 7 Vollgeschossen. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Ulm?
Im Rechenbeispiel für Ulm liegt der Ertragswert der Bank bei rund 56 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 142 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 44 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Ulm?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Ulm?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Ulm einen Liegenschaftszins von 1,3 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Reutlingen, Esslingen am Neckar, Augsburg.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Ulm im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm, Immobilienmarktbericht 2026 (2026, Daten 2025); Stadt Ulm, Mietspiegel 2025 (2025). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss Ulm, Immobilienmarktbericht 2026, S. 54 und 55, Stichtag 1. Januar 2025. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.