Wohnung kaufen in Goldgrube und Rauental

Eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet in Goldgrube und Rauental im Schnitt 2.650 Euro je Quadratmeter, bei durchschnittlich 66 Quadratmetern also rund 174.900 Euro. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter liegen bei 2.910 Euro je Quadratmeter und rund 90.200 Euro Gesamtpreis. Für Käufer mit Anlageabsicht ist das der niedrigste Einstieg, den der Teilmarkt bietet.

Die Sparkasse Koblenz fasst beide Stadtteile in ihrem Immobilienmarktbericht 2026 zu einem Kapitel zusammen, Kapitel 1.6, Datenstichtag 01.03.2026. Dort sind Wohnungen nach Flächenklassen gegliedert, und dieser Gliederung folgt der Beitrag. Über alle Wohnungen reicht die Spanne von 1.780 bis 5.200 Euro je Quadratmeter, der Durchschnitt liegt bei 2.880 Euro.

Goldgrube und Rauental sind ein Wohnungsmarkt für Vermieter, nicht für Einfamilienhäuser mit Garten. Beide Stadtteile liegen nah an der Innenstadt, die Bebauung ist dicht, und ein großer Teil des Bestands sind Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen, die vermietet werden. Daraus erklärt sich, warum hier die kleinen und mittleren Flächen den Ton angeben.

Bei der Lage zeigt der Bericht ein enges Feld. Eine einfache Wohnlage kommt im Teilmarkt nicht vor, eine Top-Wohnlage ebenfalls nicht. Es gibt mittlere, gute und sehr gute Lagen. Die sehr guten Lagen beginnen bei 3.700 Euro je Quadratmeter und reichen bis 5.200 Euro, die Mieten dort von 12,00 bis 16,60 Euro. Die übrigen Wohnungen verteilen sich auf die mittleren und guten Lagen am unteren Ende der Spanne.

Wer ein Angebot einordnen will, braucht deshalb zwei Angaben: die Lage im Stadtteil und das Baujahr mit dem Stand der Sanierung. Ein unsanierter Altbau und ein modernisierter Bestand können in derselben Straße deutlich auseinanderliegen, und der Bericht unterscheidet deshalb zusätzlich nach Bau- und Sanierungsjahren.

Die Sparkasse beziffert die Mietrendite im Teilmarkt auf 4,0 Prozent im Jahr, mit einem Trend von minus 0,1 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Für die Gesamtstadt stehen im selben Bericht 3,9 Prozent. Die Mieten sind in den zwölf Monaten vor dem Stichtag um 2,7 Prozent gestiegen, die Kaufpreise für Wohnungen um 4,3 Prozent.

Interessanter wird es, wenn man die Klassen nebeneinanderlegt. Die kleinste Klasse hat die höchste Miete je Quadratmeter, aber auch den zweithöchsten Kaufpreis je Quadratmeter. Beides gleicht sich fast aus. Die beste Bruttorendite ergibt sich rechnerisch nicht bei den kleinsten, sondern bei den Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern.

Wer die Rendite aus Gesamtpreis und Monatsmiete der Tabelle bildet, kommt bei den kleinen Wohnungen auf ein zu gutes Ergebnis. 370 Euro mal zwölf geteilt durch 90.200 Euro sähe nach fast 5 Prozent aus. Der Fehler liegt in den Flächen: Die durchschnittliche Kaufwohnung in dieser Klasse hat 31 Quadratmeter, die durchschnittliche Mietwohnung 34. Beide Werte beschreiben also nicht dieselbe Wohnung.

Belastbar ist nur der Vergleich je Quadratmeter, und noch belastbarer die tatsächliche Miete aus dem Mietvertrag der Wohnung, die Sie kaufen wollen. Genau mit dieser Ist-Miete rechnet auch die Bank. Ein Exposé, das eine erzielbare Miete statt der vereinbarten nennt, ist für die Finanzierung nur begrenzt brauchbar.

Kleine Wohnungen sind im Teilmarkt je Quadratmeter günstiger als in Koblenz insgesamt, dafür liegt auch die Miete darunter. Bei den kleinen Wohnungen liegt der Kaufpreis je Quadratmeter rund 9,6 Prozent unter dem Stadtwert, die Miete nur rund 7,7 Prozent, deshalb fällt die Rendite im Teilmarkt leicht besser aus. Der Unterschied ist klein und sollte keine Kaufentscheidung allein tragen.

Bei einer Wohnung zum Durchschnittspreis der kleinsten Klasse braucht ein Käufer mit 20.000 Euro Eigenkapital ein Darlehen von rund 76.500 Euro. Die Rechnung arbeitet mit benannten Annahmen und ist ausdrücklich eine Modellrechnung, keine Zusage.

Angenommen sind 31 Quadratmeter zu 90.200 Euro, Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem rheinland-pfälzischen Landesgesetz, Notar und Grundbuch mit 2,0 Prozent, kein Makler. Ist ein Makler beteiligt, kommt seine Courtage hinzu.

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern rechnet mit dem Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Er liegt meist unter dem Kaufpreis. Wie sich der Abschlag auf Ihre Finanzierung auswirkt, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Bei kleinen Einheiten kommt hinzu, dass manche Banken sehr kleine oder möblierte Apartments nur eingeschränkt beleihen. Die Gründe ähneln denen, aus denen die Sparkasse solche Einheiten aus ihrer Statistik nimmt: Mieten und Preise schwanken dort stärker, und die Wiederverkäuflichkeit ist enger. Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zusätzlich zählen, steht im Beitrag, wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Eine vermietete Wohnung wirkt sich auf Ihre Steuer aus, und das gehört vor den Kauf geklärt. Den Gebäudeanteil schreiben Sie über die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG ab, den Grundstücksanteil nicht. Wie hoch der Gebäudeanteil im Einzelfall ist und was das für Ihre Einkommensteuer bedeutet, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Für die Finanzierung selbst ist die Seite zur Kapitalanlagefinanzierung der richtige Einstieg. Wer statt einer einzelnen Wohnung gleich ein ganzes Haus in Koblenz ins Auge fasst, findet im Beitrag zum Mehrfamilienhauskauf in Koblenz die passenden Zahlen. Und wer Stadtteile vergleichen möchte, kann Goldgrube und Rauental neben Pfaffendorf und Güls legen.