Wohnung kaufen in Pfaffendorf

Für eine Wohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern zahlen Käufer in Pfaffendorf und auf der Pfaffendorfer Höhe im Schnitt 2.650 Euro je Quadratmeter. Bei der durchschnittlichen Fläche dieser Klasse, 68 Quadratmetern, kommen rund 180.200 Euro heraus. Mit diesem Wert lässt sich ein Angebot am schnellsten einordnen, bevor es um Blick, Etage oder Balkon geht.

Grundlage ist der Immobilienmarktbericht 2026 der Sparkasse Koblenz, Kapitel 1.15, mit Datenstichtag 01.03.2026. Der Bericht behandelt den Ort am Rheinufer und die Siedlungen auf der Höhe darüber als einen gemeinsamen Teilmarkt. Wer nur unten am Fluss oder nur oben auf dem Plateau sucht, sollte die Durchschnitte deshalb als Mischwert lesen.

Einen eigenen Preis für den Rheinblick weist der Marktbericht nicht aus. Er kennt drei Achsen: Wohnfläche, Wohnlage und Baujahr mit Sanierungsstand. Wer wissen will, was die Aussicht kostet, muss sie deshalb über die Wohnlage suchen, und dort zeigt sich etwas Unerwartetes: Für Pfaffendorf weist der Bericht keine Top-Wohnlage aus und auch keine einfache. Es gibt nur mittlere, gute und sehr gute Lagen.

Die Einstufung stammt aus der Wohnlagenkarte des IIB Instituts, die laut Bericht für diese Ausgabe neu und automatisiert aus mehr als 20 Datenquellen berechnet wurde. Welche Rolle die Sicht auf den Fluss darin spielt, sagt der Bericht nicht. Für Käufer heißt das: Ein Blick aus dem Fenster macht eine Adresse nicht automatisch zur sehr guten Wohnlage.

Der Zustand des Gebäudes verschiebt den Preis in Pfaffendorf genauso weit wie die Wohnlage. Der höchste Wert im Teilmarkt, 4.210 Euro je Quadratmeter, taucht im Bericht zweimal auf: als Obergrenze der sehr guten Wohnlage und als Obergrenze für sanierte oder neuwertige Wohnungen mit Baujahr bis 2020. Der niedrigste Wert von 1.870 Euro steht für unsanierte Altbauten bis 1950.

Daraus folgt die wichtigste Lesehilfe für Exposés mit Rheinblick. Ein hoher Quadratmeterpreis ist im Bericht nur dort zu finden, wo gute Lage und guter Zustand zusammenkommen. Ein Altbau von vor 1950 mit schöner Sicht bleibt in der Spanne seiner Baujahresklasse, und die endet laut Bericht selbst im sanierten Zustand bei 2.960 Euro je Quadratmeter.

Die Mietrendite ist in Pfaffendorf höher als im Koblenzer Schnitt: Der Bericht nennt 4,2 Prozent im Jahr, unverändert zum Vorjahr, für die Gesamtstadt 3,9 Prozent. Der Grund liegt in der Rechnung selbst. Die Kaufpreise liegen rund zehn Prozent unter dem Stadtwert, die Mieten fast auf Stadtniveau.

Auffällig ist das Verhältnis der beiden Entwicklungen. In den zwölf Monaten vor dem Stichtag sind die Wohnungspreise im Teilmarkt um 1,1 Prozent gestiegen, die Mieten um 2,0 Prozent. In der Gesamtstadt stiegen die Preise um 5,3 Prozent bei ebenfalls 2,0 Prozent Mietplus. Pfaffendorf ist also langsamer teurer geworden als die Stadt, während die Mieten Schritt gehalten haben.

Bei Wohnungen liegt Pfaffendorf unter dem Koblenzer Niveau, bei Häusern darüber. Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostet hier 467.300 Euro bei 175 Quadratmetern Wohnfläche und 610 Quadratmetern Grundstück, in der Gesamtstadt 422.400 Euro. Die Hauspreise sind im Teilmarkt um 1,1 Prozent gesunken, in der Stadt um 3,4 Prozent.

Der Vergleich zeigt auch, wo die Obergrenze liegt. Für Koblenz insgesamt weist der Bericht Top-Wohnlagen mit 4.400 bis 5.330 Euro je Quadratmeter aus. Solche Werte kommen in Pfaffendorf nicht vor. Wer hier deutlich über 4.210 Euro zahlen soll, bewegt sich außerhalb dessen, was der Bericht für den Stadtteil abbildet.

Am Ende zählt für die Bank, wie viel Darlehen nötig ist und wie es zum Wert der Wohnung steht. Die folgende Rechnung nimmt den Durchschnitt der Klasse von 40 bis 80 Quadratmetern als Kaufpreis und ist eine Modellrechnung, keine Zusage.

Annahmen: Kaufpreis 180.200 Euro, Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz, Notar und Grundbuch 2,0 Prozent, Eigenkapital 40.000 Euro. Eine Maklercourtage ist nicht eingerechnet; fällt eine an, erhöht sie den Eigenkapitalbedarf entsprechend.

Die Bank setzt nicht den Kaufpreis an, sondern den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Er beschreibt, was die Wohnung dauerhaft wert ist, und klammert vorübergehende Ausschläge aus. Für eine Aussicht heißt das: Sie zählt nur so viel, wie sie gesichert ist. Liegt vor dem Haus ein Grundstück, das noch bebaut werden darf, ist der Blick aus Sicht der Bewertung kein dauerhaftes Merkmal. Wie die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert Ihre Finanzierung beeinflusst, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Der zweite Teil der Prüfung betrifft die Eigentümergemeinschaft. Gerade bei älteren Häusern am Hang oder am Ufer interessieren Rücklage, anstehende Sanierungen und Beschlüsse der letzten Jahre. Welche Unterlagen dafür gebraucht werden, steht in unserem Beitrag dazu, wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Wer rechtsrheinisch sucht, sollte die Nachbarteilmärkte gleich mit ansehen. Flussaufwärts beschreiben wir Horchheim und die Horchheimer Höhe, flussabwärts Ehrenbreitstein und Niederberg. Den Rahmen für eine selbst genutzte Wohnung klären wir auf der Seite zur Baufinanzierung in Koblenz.

Soll die Wohnung vermietet werden, kommt die Miete als Einnahme in die Rechnung, und die Bank setzt sie nur teilweise an. Wie das genau funktioniert, steht im Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet und auf unserer Seite zur Kapitalanlagefinanzierung.