Wohnung kaufen in Güls

Eine Eigentumswohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet in Güls im Schnitt 2.660 Euro je Quadratmeter, bei durchschnittlich 65 Quadratmetern also rund 172.900 Euro. Das ist die Klasse, in der die meisten Kaufverträge im Stadtteil zustande kommen, und sie ist der beste Ausgangspunkt, um ein Angebot einzuordnen.

Alle Werte in diesem Beitrag stammen aus dem Immobilienmarktbericht der Sparkasse Koblenz, Ausgabe 2026, Kapitel 1.7, mit Datenstichtag 01.03.2026. Der Bericht gliedert Koblenz und seine Teilmärkte nach Flächenklassen, deshalb steht diese Tabelle hier und keine Einteilung nach Wohnlagen.

Die Streuung entsteht in Güls aus der Lage im Ort, nicht aus dem Gegensatz zwischen einfachem und gehobenem Wohnen. Der Bericht weist für den Stadtteil nur mittlere, gute und sehr gute Wohnlagen aus. Eine einfache Wohnlage und eine Top-Wohnlage kommen hier nicht vor. Trotzdem liegen in der Flächenklasse von 40 bis 80 Quadratmetern zwischen dem günstigsten und dem teuersten Quadratmeter mehr als der doppelte Preis.

Das erklärt sich aus der Topografie. Güls zieht sich vom Moselufer den Hang hinauf in die Weinberge. Oben stehen die Lagen mit Blick und ruhiger Erschließung, unten der gewachsene Ortskern mit der Bahnlinie und der Durchgangsstraße. Beides ist derselbe Stadtteil, für die Bewertung sind es zwei verschiedene Märkte.

Die Kaltmieten liegen in Güls unter dem Koblenzer Stadtschnitt, und zwar in jeder Flächenklasse. In den zwölf Monaten vor dem Stichtag sind sie um 2,2 Prozent gestiegen, die Kaufpreise für Wohnungen dagegen um 4,0 Prozent. Die Preise laufen den Mieten also davon, und genau das drückt die Rendite.

Bei Häusern dreht sich das Bild. Ein Einfamilienhaus kostet in Güls im Schnitt 433.500 Euro und damit mehr als im Koblenzer Stadtgebiet insgesamt, wo der Bericht 422.400 Euro ausweist. Auch die Grundstücke sind größer: 555 Quadratmeter im Schnitt gegenüber 510 in der Gesamtstadt.

Bemerkenswert ist die Preisentwicklung. Die Hauspreise in Güls sind in den zwölf Monaten vor dem Stichtag um 0,8 Prozent gesunken, im Stadtgebiet insgesamt um 3,4 Prozent. Der Stadtteil hält den Wert also besser als die Stadt.

Wer in Güls eine Wohnung kauft, zahlt je Quadratmeter weniger als im städtischen Schnitt und nimmt dafür eine niedrigere Miete in Kauf. Beide Abschläge liegen in einer ähnlichen Größenordnung, deshalb verschiebt sich die Rendite kaum. Der Unterschied liegt woanders: in der Stabilität der Hauspreise und in der Streuung innerhalb des Stadtteils.

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Entscheidend für die Bank ist, wie viel Darlehen am Ende gebraucht wird und in welchem Verhältnis dieser Betrag zum Wert der Wohnung steht. Die folgende Rechnung arbeitet mit klar benannten Annahmen und ist ausdrücklich eine Modellrechnung, keine Zusage.

Angenommen: eine Wohnung mit 65 Quadratmetern zum Durchschnittspreis der Klasse, also 172.900 Euro. Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz, Notar und Grundbuch 2,0 Prozent, Maklercourtage 3,57 Prozent. Eigenkapital 40.000 Euro.

Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Der wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt und liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil er auf Dauerhaftigkeit abstellt und kurzfristige Marktausschläge herausrechnet. Wie stark der Abschlag ausfällt und was daraus für Ihren Zinssatz folgt, steht in unserem Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Bei einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft dazu. Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und der Stand der Erhaltungsrücklage gehören in die Unterlagen, und zwar früh. Welche Posten dabei durchschlagen, haben wir im Beitrag dazu aufgeschrieben, wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Wenn Sie in Güls oder einem der anderen Koblenzer Teilmärkte etwas gefunden haben, ist die sinnvolle Reihenfolge: erst den Rahmen klären, dann besichtigen. Was dabei zu tun ist, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung in Koblenz.

Geht es um eine vermietete Wohnung, ändert sich die Rechnung: Dann zählt neben Ihrem Einkommen die Miete, und die Bank setzt sie nicht in voller Höhe an. Wie das läuft, steht auf der Seite zur Kapitalanlagefinanzierung. Was neben dem Kaufpreis sonst noch anfällt, haben wir im Beitrag zu den Kaufnebenkosten zusammengestellt.