Bonität und Zinsaufschlag: warum zwei Käufer verschiedene Zinsen bekommen

Zwei Käufer bekommen beim selben Objekt verschiedene Zinsen, weil die Bank jeden Antrag einzeln auf sein Ausfallrisiko einstuft und dieses Risiko in den Preis einrechnet. Das Objekt ist dasselbe, die Refinanzierung der Bank auch. Verschieden sind die Menschen, die das Darlehen zurückzahlen sollen, und der Teil des Kaufpreises, den sie über einen Kredit finanzieren.

Der Bauzins besteht aus mehreren Teilen. Den Sockel bilden die Kosten, zu denen sich die Bank selbst Geld beschafft, etwa über Pfandbriefe. Woraus dieser Sockel entsteht, erklärt der Beitrag Woraus Ihr Bauzins entsteht. Auf den Sockel kommen Aufschläge, und einer davon hängt direkt an Ihnen: der Aufschlag für das Risiko, das die Bank mit Ihrem Darlehen eingeht.

Der Zins einer Bank setzt sich aus Refinanzierung, Risikokosten, Eigenkapitalkosten, Betriebskosten und Marge zusammen. Nur zwei dieser Teile unterscheiden sich von Käufer zu Käufer, und beide hängen am Risiko.

Die Bank schätzt Ihr Risiko über zwei Größen: wie wahrscheinlich es ist, dass das Darlehen nicht mehr bedient wird, und wie viel sie in diesem Fall verlieren würde. Banken sprechen von Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlustquote. Die erste hängt an Ihnen als Person, die zweite vor allem am Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert.

Diese Einstufung ist keine freie Entscheidung der Bank. Nach § 505b Abs. 2 BGB und § 18a KWG muss sie vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen gründlich prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Das Ergebnis dieser Prüfung entscheidet zuerst, ob sie überhaupt finanziert, und danach, zu welchem Preis.

Größere Banken nutzen dafür eigene Ratingverfahren, die sie nach der europäischen Eigenmittelverordnung (CRR) von der Aufsicht genehmigen lassen. Aus Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlustquote berechnet sich dann, wie viel Eigenkapital die Bank für Ihr Darlehen vorhalten muss. Je riskanter die Einstufung, desto mehr Eigenkapital ist gebunden, und dieses Eigenkapital kostet die Bank Geld, das sie über den Zins weitergibt.

Ihre Bonität bestimmen vor allem Einkommen, seine Stabilität, der Überschuss nach allen Ausgaben und Ihre bisherige Zahlungshistorie. Die Bank sieht nicht nur, wie viel Sie verdienen, sondern wie sicher dieses Einkommen in den nächsten Jahren fließt. Was sie im Einzelnen prüft und welche Nachweise sie dafür verlangt, beschreibt der Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Der Beleihungsauslauf bestimmt, wie viel die Bank im Ernstfall verlieren könnte, und wirkt deshalb unabhängig von Ihrer Bonität auf den Zins. Er gibt an, welchen Anteil des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht. Muss die Bank die Immobilie verwerten, deckt der Erlös ein niedriges Darlehen fast sicher, ein hohes womöglich nicht.

Banken staffeln ihre Konditionen deshalb nach dem Beleihungsauslauf. Wer mehr Eigenkapital einbringt, rutscht in eine günstigere Stufe, auch wenn sich an der Person nichts ändert. Wie der Wert berechnet wird und wo die Stufen typischerweise liegen, erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Die folgende Gegenüberstellung zeigt das Prinzip an einem Modellfall. Beide Käufer interessieren sich für dieselbe Wohnung und fragen bei derselben Bank an. Die Angaben sind Annahmen für das Beispiel und keine Zusage. Eine konkrete Kondition ergibt sich erst aus der Prüfung im Einzelfall.

Die Schufa ist ein Baustein der Prüfung, aber in der Baufinanzierung nicht der einzige. Banken sehen sich Einkommen, Unterlagen und Haushaltsrechnung im Einzelnen an. Trotzdem fließt ein Score in die Einstufung ein, und ein falscher Eintrag kann den Aufschlag oder sogar die Entscheidung beeinflussen.

Sie haben Rechte gegenüber Auskunfteien. Nach Art. 15 DSGVO können Sie Auskunft über die gespeicherten Daten verlangen, nach Art. 16 DSGVO die Berichtigung falscher Angaben. Der Europäische Gerichtshof hat am 7. Dezember 2023 entschieden, dass bereits die Ermittlung eines Scores eine automatisierte Entscheidung im Sinne von Art. 22 DSGVO sein kann, wenn die Bank ihre Entscheidung maßgeblich darauf stützt (C-634/21). Welche Daten in einen Score einfließen dürfen, regelt in Deutschland zudem § 31 BDSG.

Fordern Sie Ihre Auskunft deshalb an, bevor Sie eine Finanzierung anfragen, nicht danach. Erledigte Kredite, die noch als offen geführt werden, oder Einträge, die Ihnen nicht zuzuordnen sind, lassen sich so vorher klären.

Vor der Anfrage können Sie an den Merkmalen ansetzen, die die Bank einpreist. Nicht alles lässt sich kurzfristig ändern, aber einige Punkte schon:

Der Vergleich lohnt, weil jede Bank Risiken anders gewichtet. Die eine legt mehr Gewicht auf das Einkommen, die andere auf das Eigenkapital, eine dritte hat sich auf bestimmte Berufsgruppen eingestellt. Dasselbe Profil kann deshalb bei zwei Banken in unterschiedlichen Risikoklassen landen.

Welche Kondition Sie mit Ihrem Profil bekommen, lässt sich nur über eine konkrete Prüfung sagen. Wir vergleichen dafür die Banken mit Ihren Unterlagen und zeigen, an welchen Stellen sich vorher noch etwas verbessern lässt. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.