Annuitätendarlehen einfach erklärt

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, den Sie mit einer über die gesamte Zinsbindung gleichbleibenden Rate zurückzahlen. Diese Rate heißt Annuität, und sie enthält zwei Bestandteile: die Zinsen auf die noch offene Schuld und die Tilgung, also den Teil, der Ihre Schuld tatsächlich verringert.

In der Baufinanzierung ist das die übliche Darlehensform. Wenn Ihnen eine Bank ein Angebot für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses macht, ist es fast immer ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Der rechtliche Rahmen ist schlicht: Nach § 488 BGB stellt die Bank den Betrag zur Verfügung, und Sie schulden den vereinbarten Zins und die Rückzahlung. Wie diese Rückzahlung abläuft, regelt der Vertrag, und beim Annuitätendarlehen ist sie in gleichen Raten verteilt.

Der Vorteil liegt in der Planbarkeit. Sie wissen bei Vertragsschluss, welche Rate Sie bis zum Ende der Zinsbindung jeden Monat zahlen. Das macht das Darlehen auch für die Bank gut prüfbar, denn sie kann die Rate direkt gegen Ihr Einkommen stellen.

Die Jahresrate ergibt sich aus der Darlehenssumme, multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz. Geteilt durch zwölf ist das Ihre Monatsrate.

Beide Prozentsätze beziehen sich also auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Der Sollzins ist der Preis, den die Bank für das Geld verlangt. Der anfängliche Tilgungssatz ist der Anteil, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Zusammen bestimmen sie die Höhe der Rate, und diese Rate bleibt fest, solange die Zinsbindung läuft.

Welcher Sollzins für Ihr Darlehen gilt, entscheidet die Bank nach Marktlage, Zinsbindung, Beleihungsauslauf und Bonität. Warum sich die Angebote verschiedener Banken dabei unterscheiden, erklärt der Beitrag Warum Banken verschiedene Zinsen nennen. Den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins finden Sie unter Sollzins und Effektivzins unterscheiden.

Der Tilgungsanteil steigt, weil die Zinsen immer nur auf die noch offene Schuld berechnet werden. Mit jeder Rate sinkt die Schuld, also auch der Zinsbetrag der nächsten Rate. Weil die Rate gleich bleibt, fließt genau der eingesparte Zinsbetrag zusätzlich in die Tilgung.

Diesen Effekt nennt man auch die ersparten Zinsen, die der Tilgung zuwachsen. Am Anfang ist er klein, weil die Schuld noch fast in voller Höhe besteht. Über die Jahre verstärkt er sich selbst: Je mehr getilgt ist, desto weniger Zinsen fallen an, und desto schneller sinkt die Schuld weiter.

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden und wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Er ist der Hebel, den Sie selbst in der Hand haben, während der Sollzins vom Markt kommt.

Die folgende Modellrechnung zeigt nur den Tilgungsbetrag im ersten Jahr. Sie nimmt eine Darlehenssumme von 300.000 Euro an und ist ausdrücklich eine Modellrechnung, keine Zusage und kein Angebot. Die Zinsen kommen jeweils zur Tilgung hinzu und hängen vom Sollzins Ihres Angebots ab.

Das Annuitätendarlehen unterscheidet sich von den beiden anderen Grundformen vor allem darin, wie Rate und Tilgung über die Zeit verlaufen. Für die eigene Immobilie ist es meist die passende Wahl, weil die Belastung von Anfang an gleich bleibt.

Am Ende der Zinsbindung bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld offen, die Sie neu finanzieren oder aus eigenen Mitteln ablösen. Ein Annuitätendarlehen ist nach zehn oder fünfzehn Jahren selten ganz getilgt.

Für die Restschuld gibt es drei Wege: Sie verlängern bei Ihrer Bank, Sie wechseln mit der Restschuld zu einer anderen Bank, oder Sie sichern sich schon Jahre vorher einen Anschlusszins. Der neue Zins richtet sich dann nach dem Markt zum Zeitpunkt des Anschlusses. Je kleiner die Restschuld ist, desto weniger trifft Sie eine Zinsänderung.

Bei sehr langen Bindungen hilft das Gesetz: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wie Sie die passende Bindung wählen, beschreibt der Beitrag Zinsbindung, die Möglichkeit eines vorgezogenen Anschlusses der Beitrag Forward-Darlehen.

Ein Annuitätendarlehen ist so flexibel, wie Ihr Vertrag es vorsieht. Ohne vereinbarte Rechte bleiben Rate und Tilgung bis zum Ende der Zinsbindung fest.

Das Gesetz gibt Ihnen bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins wenig Spielraum: Nach § 500 Abs. 2 BGB dürfen Sie während der Zinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa beim Verkauf. Die Bank kann dann nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Flexibilität entsteht deshalb vor allem durch Vereinbarungen bei Vertragsschluss.

Die Bank prüft vor allem, ob die feste Rate dauerhaft aus Ihrem Einkommen tragbar ist und wie hoch die Restschuld zu wichtigen Zeitpunkten noch ist. Die gleichbleibende Rate macht die erste Frage einfach, die zweite entscheidet oft über die Kondition.

Bei der Tragfähigkeit stellt die Bank die Rate Ihrem Haushaltsüberschuss gegenüber. Bei der Restschuld schaut sie auf zwei Zeitpunkte: das Ende der Zinsbindung, weil dann ein neuer Zins das Risiko verändert, und Ihren Rentenbeginn, weil das Einkommen danach meist sinkt. Ein zu niedriger Tilgungssatz kann deshalb dazu führen, dass die Bank eine höhere Tilgung verlangt oder das Darlehen nicht in der gewünschten Höhe vergibt.

Viele Banken legen außerdem eine Mindesttilgung fest. Wie hoch sie ist, unterscheidet sich von Haus zu Haus und hängt oft vom Beleihungsauslauf ab. Bei einer Kapitalanlage rechnen manche Banken mit einer niedrigeren Tilgung, weil die Miete einen Teil der Rate trägt. Wie die Bank Ihren Fall sieht, lässt sich nur anhand Ihrer Unterlagen sagen.

Sie können von Ihrer Bank jederzeit einen Tilgungsplan verlangen, wenn Ihr Darlehen einen festen Rückzahlungszeitpunkt hat. Das regelt § 492 Abs. 3 BGB.

Was darin stehen muss, legt Art. 247 § 14 EGBGB fest: welche Zahlungen in welchen Abständen fällig sind und wie viel jeder Zahlung auf Tilgung, Sollzinsen und sonstige Kosten entfällt. Ist der Sollzins nicht gebunden, muss der Plan darauf hinweisen, dass seine Angaben nur bis zur nächsten Anpassung gelten. Die Bank stellt ihn auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung, und der Anspruch besteht während der gesamten Vertragslaufzeit.

Der Tilgungsplan ist das beste Werkzeug, um zwei Angebote fair zu vergleichen. Die Monatsrate allein sagt wenig, die Restschuld am Ende der Zinsbindung sagt viel.

Gehen Sie vom Ende her vor: Legen Sie zuerst fest, wie viel Restschuld Sie am Ende der Zinsbindung und zum Rentenbeginn höchstens tragen wollen, und wählen Sie danach Tilgung und Bindung.