Warum Banken verschiedene Zinsen nennen

Banken nennen für denselben Fall verschiedene Zinsen, weil jede drei Dinge selbst festlegt: was sie das Geld für Ihr Darlehen kostet, wie hoch sie das Risiko in Ihrem Fall einschätzt und wie dringend sie gerade neues Geschäft abschließen will. Der Kapitalmarkt gibt allen Banken denselben Ausgangspunkt. Was darauf gerechnet wird, ist Sache jeder einzelnen Bank.

Wie sich der Bauzins grundsätzlich aus Kapitalmarkt, Refinanzierung, Marge und Ihrem persönlichen Profil zusammensetzt, steht in unserem Beitrag Woraus Ihr Bauzins entsteht. Hier geht es um die Frage, die danach kommt: Warum landen zwei seriöse Banken mit denselben Unterlagen bei verschiedenen Ergebnissen, und was sagt Ihnen dieser Unterschied?

Die kurze Antwort lautet: Ein Teil des Unterschieds ist echter Preis, ein Teil ist unterschiedliche Bewertung, und ein Teil entsteht, weil die beiden Angebote gar nicht dasselbe beschreiben. Wer diese drei Teile auseinanderhalten kann, vergleicht Angebote sicherer als jemand, der nur auf die erste Zahl schaut.

Jede Bank beschafft das Geld für Ihr Darlehen auf ihrem eigenen Weg, und jeder Weg hat einen anderen Einkaufspreis. Das ist der erste und oft unterschätzte Grund für verschiedene Zinsen. Eine Bank verleiht nicht einfach vorhandenes Geld, sie muss es für die gesamte Zinsbindung zu einem festen Preis besorgen.

Pfandbriefbanken refinanzieren sich über Pfandbriefe, also Anleihen, die mit Grundpfandrechten besichert sind. Nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken dafür nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung dienen. Der Teil Ihres Darlehens oberhalb dieser Grenze muss anders und meist teurer beschafft werden. Das erklärt, warum der Zins bei vielen Banken in Stufen steigt, je weiter das Darlehen über diese Schwelle hinausgeht.

Sparkassen und Genossenschaftsbanken stützen sich stärker auf die Einlagen ihrer Kundschaft. Bausparkassen arbeiten mit dem Kollektiv ihrer Sparer, Versicherer legen langfristig gebundene Gelder an. Jede dieser Quellen ist für bestimmte Laufzeiten günstig und für andere weniger. Deshalb kann dieselbe Bank bei zehn Jahren Zinsbindung vorn liegen und bei zwanzig Jahren deutlich zurückfallen.

Jede Bank bewertet Ihr Risiko mit eigenen Verfahren, und daraus folgt ein eigener Risikoaufschlag. Zwei Größen stehen dabei im Mittelpunkt: der Wert, den die Bank Ihrer Immobilie beimisst, und die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen planmäßig zurückfließt.

Beim Objekt ermittelt die Bank einen Beleihungswert, Pfandbriefbanken nach den Regeln der Beleihungswertermittlungsverordnung. Dieser Wert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, und er fällt nicht bei jeder Bank gleich aus. Setzt eine Bank Ihre Wohnung niedriger an, steigt bei ihr der Beleihungsauslauf, und Sie rutschen in eine teurere Stufe, obwohl sich an Ihrem Vorhaben nichts geändert hat.

Bei Ihrer Person arbeiten Banken mit eigenen Ratingverfahren. Die eine gewichtet das Einkommen stärker, die andere das Vermögen, eine dritte hat sich auf bestimmte Berufsgruppen eingestellt. Wie Bonität und Zinsaufschlag zusammenhängen, steht im Beitrag Bonität und Zinsaufschlag. Für den Vergleich zwischen Banken ist vor allem eines wichtig: Dasselbe Profil kann bei zwei Banken in verschiedenen Risikoklassen landen.

Banken steuern ihr Neugeschäft über den Preis, deshalb hängt Ihr Zins auch davon ab, wann Sie anfragen. Hat sich eine Bank vorgenommen, in einer Region, bei einer Zinsbindung oder bei einer Kundengruppe zu wachsen, rechnet sie dort mit einer schmaleren Marge. Ist ihr Plan für das Quartal erfüllt oder ist die Bearbeitung ausgelastet, hebt sie die Preise an, ohne dass sich am Markt etwas bewegt hat.

Dazu kommt die Frage, wie die Bank Ihren Fall sonst noch einschätzt. Für manche Banken ist die Baufinanzierung der Einstieg in eine längere Kundenbeziehung mit Girokonto, Sparplan oder Versicherung. Andere wollen nur das Darlehen und kalkulieren es für sich allein. Beides ist legitim, führt aber zu verschiedenen Preisen für denselben Kredit.

Weil Banken ihre Preise laufend anpassen, ist ein Angebot immer eine Momentaufnahme. Ein Vergleich mit einem Angebot von vor drei Wochen sagt wenig. Legen Sie Angebote vom selben Tag oder zumindest aus derselben Woche nebeneinander, sonst vergleichen Sie zwei Zeitpunkte statt zwei Banken.

Oft nicht, und genau hier entsteht ein großer Teil der scheinbaren Zinsunterschiede. Ein Angebot ist ein Paket aus Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht, Bereitstellungszeit und Darlehenshöhe. Ändert sich nur einer dieser Bausteine, ändert sich der Preis, und ein niedrigerer Zins kann schlicht ein schmaleres Paket bedeuten.

Ein zweiter Grund liegt im Unterschied zwischen Werbung und persönlichem Angebot. Der beworbene Zins ist ein Beispiel. Nach § 17 Abs. 4 PAngV muss die Bank dieses Beispiel so wählen, dass sie erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der daraus entstehenden Verträge zu diesem oder einem niedrigeren effektiven Jahreszins zustande kommen. Ein Teil der Kundschaft liegt also darüber, und das ist rechtlich so vorgesehen.

Drittens wird Sollzins oft mit Effektivzins verglichen. Der Effektivzins enthält weitere Kosten und eignet sich besser für den Vergleich. Was in welchem Zins steckt, erklärt der Beitrag Sollzins und Effektivzins unterscheiden.

Vergleichbar werden Angebote, wenn Sie die Eckdaten vorher festlegen und jede Bank auf genau dieser Grundlage rechnen lassen. Das wichtigste Hilfsmittel dafür ist das ESIS-Merkblatt. Nach Art. 247 § 1 EGBGB muss die Bank dieses Europäische Standardisierte Merkblatt verwenden und jedem Vertragsangebot beifügen. Weil Aufbau und Begriffe bei allen Banken gleich sind, lassen sich die Angebote dort Zeile für Zeile nebeneinanderlegen.

So gehen Sie in der Praxis vor:

Die richtige Bank ist die, deren Angebot bei gleichen Eckdaten am besten zu Ihrem Vorhaben passt, und das ist nicht immer das Angebot mit der niedrigsten Zahl. Eine Bank, die Ihre Objektart gern finanziert, schnell entscheidet und beim Sondertilgungsrecht großzügig ist, kann am Ende mehr wert sein als ein knapp günstigerer Zins mit engen Bedingungen.

Welche Bankarten es gibt und wie sie arbeiten, steht im Beitrag Sparkasse, Volksbank oder Direktbank?. Wie lange Sie sich binden sollten, klärt der Beitrag zur Zinsbindung.

Eine konkrete Kondition für Ihren Fall nennt dieser Beitrag bewusst nicht, denn sie hängt von genau den Faktoren ab, die hier beschrieben sind. Wir rechnen Ihr Vorhaben mit denselben Eckdaten bei mehreren Banken und zeigen Ihnen, woher die Unterschiede kommen. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung, einen Termin für das Gespräch können Sie dort direkt buchen.