Bürgschaft durch Familienangehörige: was sie bringt

Eine Bürgschaft von Eltern, Geschwistern oder anderen Angehörigen bringt Ihrer Baufinanzierung meist weniger, als viele erwarten. Für die Bank ist sie eine zusätzliche Sicherheit. Sie ersetzt aber weder fehlendes Eigenkapital noch ein Einkommen, das für die Rate nicht reicht. Genau an diesen beiden Punkten scheitern die meisten Anfragen.

Mit der Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge nach § 765 Absatz 1 BGB gegenüber der Bank, für Ihre Schuld einzustehen. Er wird damit nicht Ihr Mitschuldner, sondern haftet für eine fremde Schuld. Daraus folgt fast alles, was in diesem Beitrag steht: Die Bank prüft weiter Sie, rechnet weiter mit Ihrem Einkommen und bewertet weiter Ihre Immobilie. Der Bürge kommt erst ins Spiel, wenn etwas schiefgeht.

Das heißt nicht, dass eine Bürgschaft nie hilft. Sie kann in einem Grenzfall die letzte Lücke schließen, wenn die Bank eine Finanzierung im Grunde trägt und nur eine weitere Absicherung möchte. Als Hebel, um eine abgelehnte Finanzierung doch noch durchzubringen, taugt sie selten.

Die Bank rechnet die Hilfe der Familie danach an, an welcher Stelle ihrer Prüfung sie ansetzt. Eine Baufinanzierung muss zwei Prüfungen bestehen: die Haushaltsrechnung, also ob Sie die Rate dauerhaft tragen, und den Beleihungsauslauf, also wie viel des Objektwerts das Darlehen ausmacht. Eine Hilfe, die keine der beiden Größen verändert, bewegt die Entscheidung kaum.

Das Einkommen des Bürgen zählt nicht, weil die Bank die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers prüfen muss. § 505a BGB schreibt das für jeden Verbraucherdarlehensvertrag vor, und bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss wahrscheinlich sein, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag erfüllen werden. Gemeint sind Sie, nicht jemand, der im Notfall einspringt.

Die Bank darf sich also nicht darauf verlassen, dass ein Bürge zahlt, wenn Ihre eigene Rechnung nicht aufgeht. Eine Finanzierung, die nur mit dem Einkommen der Eltern trägt, ist in dieser Logik eine Finanzierung, die nicht trägt. Wie die Bank Ihre Haushaltsrechnung aufbaut und was sie an Ihrer Person prüft, steht im Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Soll das Einkommen der Eltern wirklich zählen, müssen sie selbst Darlehensnehmer werden. Dann prüft die Bank auch sie vollständig: Einkommen, laufende Verpflichtungen, eigene Kredite und das Alter. Bei Eltern, die in wenigen Jahren in Rente gehen, rechnet die Bank für die Zeit danach mit der erwarteten Rente. Das kann den Beitrag der Eltern deutlich kleiner machen, als ihr heutiges Gehalt vermuten lässt.

Sinnvoll ist eine Bürgschaft vor allem dann, wenn die Bank sie selbst ins Gespräch bringt. Das kommt vor, wenn Ihre Finanzierung rechnerisch trägt, die Bank aber an einem einzelnen Punkt mehr Sicherheit möchte, etwa bei einem kurzen Beschäftigungsverhältnis oder einer noch jungen Selbstständigkeit. Dann ist die Bürgschaft der Preis für eine Zusage, die ohnehin in Reichweite liegt.

Wenig sinnvoll ist sie, wenn Sie sie von sich aus anbieten, um eine Lücke beim Eigenkapital oder beim Einkommen zu überbrücken. In diesem Fall verbessert sie Ihre Chancen kaum, belastet aber die Familie. Prüfen Sie vorher, woran Ihre Finanzierung tatsächlich hängt. Fehlt Eigenkapital, hilft eher der Blick in den Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank verlangt.

Die Eltern unterschreiben in aller Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf dem Formular der Bank. Nach § 766 BGB muss die Bürgschaftserklärung schriftlich erteilt werden, die elektronische Form ist ausgeschlossen. Eine Zusage am Telefon oder per Mail bindet niemanden.

Selbstschuldnerisch heißt: Der Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage. Ohne diesen Verzicht könnte er nach § 771 BGB die Zahlung verweigern, solange die Bank nicht erfolglos gegen Sie vollstreckt hat. § 773 BGB nennt die selbstschuldnerische Bürgschaft ausdrücklich als Fall, in dem diese Einrede wegfällt. Die Bank kann sich dann direkt an den Bürgen wenden, sobald Sie nicht zahlen.

Achten Sie auf drei Punkte im Vertrag. Erstens die Höchstsumme: Eine Bürgschaft bis zu einem festen Betrag begrenzt das Risiko der Eltern. Zweitens die Zweckerklärung: Sie legt fest, welche Forderungen gesichert sind. Nach § 767 Absatz 1 BGB erweitert ein späteres Geschäft zwischen Ihnen und der Bank die Pflicht des Bürgen nicht, eine weit gefasste Zweckerklärung kann aber von Anfang an mehr umfassen als das eine Darlehen. Drittens die Laufzeit: Ohne Befristung gilt die Bürgschaft, bis die gesicherte Schuld getilgt ist.

Die Familie trägt das Risiko, im Ernstfall Ihre Schuld bis zur verbürgten Summe zu zahlen, und zwar mit ihrem gesamten Vermögen. Zahlt der Bürge, geht die Forderung der Bank nach § 774 Absatz 1 BGB auf ihn über. Er kann das Geld dann von Ihnen zurückverlangen. In der Lage, in der eine Bürgschaft gezogen wird, hilft dieser Anspruch selten weiter.

Häufig übersehen wird der Erbfall. Die Pflicht aus der Bürgschaft endet nicht mit dem Tod des Bürgen, sie gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten. Für diese haften nach § 1967 BGB die Erben. Das können Geschwister sein, die mit Ihrer Finanzierung nie etwas zu tun hatten. Eine Bürgschaft ist deshalb keine Entscheidung zwischen Ihnen und den Eltern allein, sondern eine Sache der ganzen Familie.

Übersteigt die Bürgschaft die Verhältnisse des Bürgen bei Weitem, kann sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bürgschaft naher Angehöriger sittenwidrig sein. Darauf sollte sich niemand verlassen. Eine Bürgschaft, die die Eltern im Ernstfall nicht leisten könnten, ist auch für die Bank wenig wert und für die Familie eine Belastung, die über Jahre mitläuft.

Mehr bewegen in den meisten Fällen eine Schenkung, ein Elternteil als Mitdarlehensnehmer oder eine Grundschuld auf der Immobilie der Eltern. Jeder dieser Wege setzt an einer Stelle an, die die Bank tatsächlich prüft.

Schenkung. Geld, das endgültig Ihnen gehört, zählt als Eigenkapital und macht das Darlehen kleiner. Die Bank möchte dafür einen Nachweis sehen, wie im Beitrag Eigenkapital nachweisen beschrieben. Ein Darlehen der Eltern ist dagegen kein Eigenkapital, sondern eine weitere Verbindlichkeit in Ihrer Haushaltsrechnung. Ob für eine Schenkung Steuer anfällt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Mitdarlehensnehmer. Unterschreibt ein Elternteil den Darlehensvertrag mit, zählt sein Einkommen in der Haushaltsrechnung. Dafür haftet er als Gesamtschuldner für das ganze Darlehen, nicht nur für einen Teil. Bei älteren Eltern prüft die Bank, ob die Rate auch nach dem Renteneintritt noch getragen wird.

Grundschuld auf der Immobilie der Eltern. Haben die Eltern ein eigenes Haus mit freiem Wert, kann eine zusätzliche Grundschuld darauf als Sicherheit dienen. Die Bank bezieht dann den Beleihungswert beider Objekte ein, und der Beleihungsauslauf sinkt. Die Eltern haften mit diesem Haus bis zur Höhe der Grundschuld, nicht mit ihrem übrigen Vermögen. Wie die Bank den Wert ansetzt, erklärt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Klären Sie zuerst, woran Ihre Finanzierung hängt, und erst danach, wie die Familie helfen kann. Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob die Hilfe am richtigen Punkt ansetzt.