Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Heilbronn im Blick?
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Wohnungen in Heilbronn werden laut immowelt für rund 3.678 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 3.225 € je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.900 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Heilbronn, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Stadt Heilbronn, Pressemitteilung 2026 zum Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses.
Mehrfamilienhaus kaufen in Heilbronn: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Heilbronn nennt der Gutachterausschuss für 2024 einen Kaufpreis von 2.167 € je m² Wohnfläche (Mittel, 4 Verkäufe). Zum Vergleich: Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen bei 8,49 € je m² (Stand 15. Mai 2022). Getrennte Preise für vermietete und bezugsfreie Eigentumswohnungen nennt der Gutachterausschuss nicht.
| Baujahr 1909 bis 1958, Kernstadt | Baujahr 1955 bis 1966, Kernstadt | Baujahr 1963 bis 1971, Stadtteile | Zins Kernstadt | Zins Stadtteile | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 2.167 € | 2.578 € | 2.327 € | keine Angabe | keine Angabe |
| Liegenschaftszinssatz | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 1,2 % | 2,0 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 24 Jahre | 27 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 436 m² | 407 m² | 377 m² | keine Angabe | keine Angabe |
| Ausgewertete Verkäufe | 4 | 4 | 5 | 7 | 5 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 25,4 fach | 21 fach |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Heilbronn auf Rang 22 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 4 Städte aus Baden-Württemberg auf dieser Website liegt bei 3.076 € je m², Heilbronn liegt 30 Prozent darunter.
Bodenrichtwert Heilbronn und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Durchschnitt aus den Bodenrichtwerten für Wohnbauland liegt in Heilbronn zum 1. Januar 2025 bei 613 € je Quadratmeter, ohne Innenstadtkern- und Geschäftslagen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Heilbronn: Verkäufe im Jahr 2024
- 25 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 49,8 Mio. €.
- 718 Verkäufe von Wohnungseigentum, Geldumsatz 173,8 Mio. €.
- Gebrauchte Eigentumswohnungen: plus 3,6 Prozent auf 3.225 € je m² (Stadt Heilbronn, Pressemitteilung 2026 zum Immobilienmarktbericht).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Heilbronn
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Heilbronn einen Liegenschaftszins von 1,2 bis 2,0 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer (der Gutachterausschuss nennt keinen Mittelwert). Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 2.167 €) | 1.300.200 € |
| Jahresrohertrag (Kaufpreis ÷ Rohertragsfaktor 21) | 61.914 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 52.627 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 613 € (Durchschnitt der Bodenrichtwerte Wohnen), abgezinst | 70.917 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 879.925 € |
| Anteil am Kaufpreis | 68 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.040.160 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 118 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 68 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 118 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Heilbronn
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Heilbronn pro m²?
Laut Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Heilbronn kostete ein Mehrfamilienhaus in Heilbronn im Jahr 2024 rund 2.167 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 4 Verkäufe; Auswertung „Baujahr 1909 bis 1958, Kernstadt“). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 17. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Heilbronn?
Der Durchschnitt aus den Bodenrichtwerten für Wohnbauland liegt in Heilbronn zum 1. Januar 2025 bei 613 € je Quadratmeter, ohne Innenstadtkern- und Geschäftslagen. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Heilbronn?
Im Rechenbeispiel für Heilbronn liegt der Ertragswert der Bank bei rund 68 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 118 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 32 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Heilbronn?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Heilbronn und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Heilbronn?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Heilbronn einen Liegenschaftszins von 1,2 bis 2,0 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Stuttgart, Esslingen am Neckar, Pforzheim.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Heilbronn im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Heilbronn, Immobilienmarktbericht Heilbronn 2025 (Impressum April 2026, Kaufverträge 2024); Stadt Heilbronn, Immobilienmarkt in Heilbronn legt deutlich zu, neuer Umsatzrekord im Jahr 2025 (2026, Daten 2025). Zensus 2022: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensusdatenbank, Tabelle 4000W-0004, Stichtag 15. Mai 2022. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss Heilbronn, Immobilienmarktbericht 2025, S. 69, Stichtag 1. Januar 2025. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.